인천지방법원 2026타경30953. 부천시 원미구 상동 세종파크힐 2층 201호, 용도는 다세대입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 247,000,000원이고, 유찰 없는 신건입니다. 권리의 기준점은 2017.08.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이 권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면상으로는 인수 부담이 없습니다. 임차인도 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 갑구 10번 소유권이전청구권가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요한 권리로 표시되어 있으므로, 등기 원인과 명세서 기재를 입찰 전 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 249-18 세종파크힐 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 석천로30번길 13-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 52.76㎡ |
| 소유자 | 김자연 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수, 우선변제권 배당, 보증기관 승계 중복신고 이슈가 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 표본 1건 기준 91.5%
제공된 실거래 표본은 세종파크힐 52.76㎡ 1건입니다. 2022.06 거래가 270,000,000원이고, 현재 최저가 247,000,000원은 이 금액의 91.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 52.76㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 평균 | 52.76㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 실거래 1건보다 23,000,000원 낮습니다. 다만 세종파크힐은 총 8세대 규모이고, 제공된 거래 표본도 1건뿐입니다. 신건 최저가가 실거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 표본이 적어 시세 확신도는 낮습니다.
③ 임차인 및 인수관계
| 구분 | 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 명시 인수권리 | 해당사항없음 | 0원 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림비즈 | 24,296,335원 | 24,296,335원 |
| 3. 가압류 · 안광현 | 23,536,941원 | 23,536,941원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,908,724원 |
매각가 247,000,000원 가정 시 채권 총액 157,833,276원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 84,908,724원으로 계산됩니다. 단, 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 157,833,276원 | 0원 | 84,908,724원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 157,833,276원 | 0원 | 36,200,324원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 2,766,396원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황과 물건 용도는 다세대입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 규모. 세종파크힐 총 8세대, 사용승인일 2017.04.07입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 118.4㎡, 공시지가 2,142,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 소규모 다세대이고 실거래 표본이 1건뿐이므로, 매도 기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 10번 소유권이전청구권가등기의 성격과 매각물건명세서 기재를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 반복되어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 인수액 0원이므로 실질취득가는 최저가 247,000,000원입니다.
- 시세 표본 한계. 실거래 270,000,000원은 1건뿐입니다. 감정가보다 높다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 환금성 할인. 총 8세대 다세대는 대단지 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 좋지만, 신건 확신은 낮다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 신건 최저가 247,000,000원은 제공된 실거래 1건 270,000,000원의 91.5%라 가격도 표면상 낮습니다.
다만 세종파크힐은 총 8세대 소규모 다세대이고, 비교 가능한 실거래가 1건뿐입니다. 여기에 담보가등기 종류 확인과 국세·지방세 압류 확인이 붙습니다. 결론은 권리는 대체로 단순하지만, 문서 확인 전까지는 보수적 접근입니다. 신건에서 무리하게 밀어붙이기보다, 가등기·세금·실거래 보강 확인 후 응찰가를 정하는 쪽이 안전합니다.