매력지수 B등급 · 시세 대비 저렴하고 인수 0원이지만 다중 채권·세금 압류 리스크가 남은 물건
최저가가 실거래 평균의 73.1%로 가격 매력은 있으나, 채권총액 14억대 대비 매각대금 부족과 국세·지방세 압류 이슈로 확인 필요성이 있어 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 0명·인수 0원으로 권리는 단순합니다. 다만 이 물건의 핵심은 시세 대비 저렴한 가격과 복잡한 채권 구조입니다. 실거래 평균 4.885억 대비 최저가는 3.57억으로 매력적이지만, 14억대 채권 중 상당 부분은 배당받지 못하는 구조입니다.
감정가
510,000,000원
최저가 70%
최저가
357,000,000원
1회 유찰
실거래 평균
488,500,000원
동일평형 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2024타경62192. 경기도 시흥시 은행동 시흥은행4차푸르지오 408동 1204호 아파트입니다. 전용면적 84.7561㎡급으로 2004년 준공된 대단지 주거시설입니다. 말소기준권리는 2007년 6월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 압류, 가압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인이 직접 떠안을 항목은 없습니다. 그러나 채권 구조는 복잡합니다. 선순위 근저당권 일부가 배당받고 나면 후순위 채권은 대규모 미배당으로 남습니다. 낙찰자는 이를 인수하지 않지만, 체납 관련 권리와 원본 확인은 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경62192
소재지
경기도 시흥시 은행로 93-1, 408동 12층1204호 (은행동,시흥은행4차푸르지오)
물건종류
아파트
소유자
박주현
감정가 / 최저가
510,000,000원 / 357,000,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 오케이저축은행 / 252,713,200원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 실제 배당순위와 당해세 여부는 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 시장 대비 낮다
동일 평형 실거래 12건 기준 평균은 488,500,000원입니다. 최저매각가 357,000,000원은 실거래 평균 대비 73.1% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.06
84.76㎡
15
496,000,000원
2026.05
84.76㎡
18
490,000,000원
2026.03
84.76㎡
10
500,000,000원
2026.03
84.76㎡
15
485,000,000원
2026.02
84.76㎡
7
491,000,000원
2026.01
84.76㎡
17
487,000,000원
2025.11
84.76㎡
6
510,000,000원
평균
—
12건
488,500,000원
✅ 가격 메리트 최저매각가 357,000,000원은 실거래 평균 488,500,000원의 약 73.1%입니다. 인수금액이 없다는 점을 고려하면 가격 측면에서는 검토 가치가 있습니다.
⚠️ 세금·체납 확인 국세·지방세 압류가 확인됩니다. 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 금모래초등학교 남측 인근으로 아파트 단지와 주상용 건물, 근린생활시설이 혼재합니다.
단지. 대우푸르지오4차 1,216세대 규모이며 2004년 7월 30일 사용승인된 단지입니다.
교통. 차량 출입 가능하고 간선도로 접근성과 노선버스 이용은 보통 수준입니다.
환금성. 최근 동일평형 거래가 12건 확인되어 거래 흐름은 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최저가는 시세 대비 낮지만 관리비·세금·점유 상태 확인 후 입찰가를 결정하세요.
권리. 매수인 인수 권리는 없지만 등기부 원본과 배당표를 재확인하세요.
채권구조. 후순위 채권 미배당 규모가 크므로 권리관계 변동 여부를 확인하세요.
점유. 현황상 임대관계는 미상이며 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸지만 구조를 봐야 하는 물건”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 최저가가 실거래 평균보다 낮아 가격 매력은 분명합니다. 다만 등기부상 채권 규모가 크고 세금 압류가 존재해, 단순히 할인율만 보고 판단하기에는 부족합니다. 권리는 안전, 가격은 매력, 확인사항은 배당과 세금. 이 세 가지를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 시흥시 은행로 93-1, 408동 12층1204호 (은행동,시흥은행4차푸르지오)
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2024타경62192
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-02 10:30
·본관1층 경매법정
물건
시흥은행4차푸르지오 408동 12층1204호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 시흥시 은행로 93-1, 408동 12층1204호 (은행동,시흥은행4차푸르지오)
2024-07-15 13:51
현황조사를 위해 방문하였으나 폐문으로 소유자 및 점유자 등을 만나지 못하여 점유관계를 확인할 수 없었음.(안내문 부착)
별지 전입세대확인서 및 주민등록표등본상 채무자(소유자)가 세대주로 등재되어 있음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
