수원지방법원 2025타경570. 안산시 단원구 성곡동 웅신미켈란의아침에이동 26층 2601호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주정옥이며, 2024.11.15 소유권이전등기가 이뤄졌고 매매 원인은 2021.06.17, 등기된 거래가액은 239,056,000원입니다. 같은 날 의왕새마을금고가 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매에서의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사골드너스 근저당권과 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 임차인도 없어 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경570 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 844 웅신미켈란의아침웅신미켈란의아침에이동 26층2601호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 지하1층/지상27층 건물 내 26층 2601호 |
| 소유자 | 주정옥 · 거래가액 239,056,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.11.15 의왕새마을금고 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 청구액 | 153,386,521원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸 구조
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계로 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2024.11.15 의왕새마을금고 근저당권이고, 그 이후 설정된 주식회사골드너스 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별도
감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 114,660,000원으로 감정가 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 80,262,000원, 4회 유찰 시는 56,183,400원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 103,745,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 137,582,716원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 161,227,901원 |
할인율은 크게 내려왔지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오입니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 114,660,000원이라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 판단하는 것은 피해야 합니다. 오피스텔은 개별 호실의 임대수익과 거래 유동성도 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 근저당 · 의왕새마을금고 | 180,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골드너스 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 114,660,000원 가정 시 집행비용을 제외한 112,254,760원이 의왕새마을금고에 배당되고, 주식회사골드너스와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 채권 총액 216,000,000원 중 미배당은 103,745,240원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 안산시 단원구 성곡동 소재 남안산JC 서측 원거리에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 건부지로 오피스텔·근린생활시설 용도로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 계획·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,661,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래와 임대 조건을 확인합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인합니다.
- 임차관계. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 대조합니다.
- 후순위 근저당. 주식회사골드너스 근저당권은 현재 배당 시나리오에서 0원 배당이며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 오피스텔 환금성. 주변 오피스텔·근린생활시설 혼재지역인 만큼 실제 매매·임대 수요와 공실 가능성을 함께 점검합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 물건
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 2024.11.15 의왕새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 가격은 감정가 234,000,000원에서 2회 유찰돼 114,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 할인폭을 곧바로 ‘시세 대비 저렴함’으로 해석해서는 안 됩니다. 확인 가능한 최근 실거래 비교 수치가 없고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 0원의 단순한 권리구조와 시장가격 검증이 아직 필요한 오피스텔이라는 점을 분리해서 보는 것입니다.
