수원지방법원 2025타경598. 시흥시 정왕동 영남아파트 409동 1층 104호입니다. 현재 소유자는 오흥택으로, 2014.12.09 매매를 원인으로 2015.01.12 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 163,500,000원이었습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 138,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 90,000,000원 가압류, 중소벤처기업진흥공단 100,340,089원 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정과 강유진의 주택임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
이 사건은 권리관계보다 유찰 후 가격이 핵심입니다. 감정가 242,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 118,580,000원까지 내려왔습니다. 같은 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 236,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 220,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 50.2%이고, 최신 거래가와 비교해도 상당한 간격이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경598 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1394-2 영남아파트 409동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 정왕신길로139번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 10층 건물 내 1층 104호 |
| 동일 평형 기준 | 59.908㎡ · 최근 실거래 비교 평형 59.91㎡~59.98㎡ |
| 소유자 | 오흥택 · 거래가액 163,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 94,189,817원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.01.12 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023년 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2025.10.10 등기된 강유진의 주택임차권은 모두 이보다 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차관계 — 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유진 | 주택 전부 | 2022.10.31 | 2022.10.31 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강유진은 2022.10.31 전입·점유를 시작했고 확정일자도 같은 날입니다. 그러나 말소기준권리인 농협은행 근저당은 2015.01.12 설정돼 있어 전입보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 매수인이 보증금 20,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 2025.10.10 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수돼 있으나, 현재 배당 산정에서는 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 소진됩니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 평균의 50.2%
영남4 단지의 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 236,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 5 | 244,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 236,166,666원 |
표본 최저 거래는 190,000,000원, 최고 거래는 265,000,000원입니다. 특히 본건과 같은 1층 거래가 2026.03에 190,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저매각가 118,580,000원은 이 1층 거래보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 50.2% 수준입니다. 감정가 242,000,000원은 최근 평균과 비슷한 범위지만 2회 유찰을 거치면서 현재 가격은 시세와 큰 차이가 생겼습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 138,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 기술보증기금 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 100,340,089원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 328,340,089원, 채권자 예상배당은 116,119,880원, 미배당액은 212,220,209원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 118,580,000원 | 116,119,880원 | 212,220,209원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 83,006,000원 | 81,111,892원 | 247,228,197원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 58,104,200원 | 56,658,324원 | 271,681,765원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 가격이 낮아질수록 선순위 채권자의 미배당액은 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 냉정초등학교 남측 인근에 위치하고 주변은 대규모 아파트단지이며, 인근에 각급 학교와 생활편익시설이 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 104호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 공시지가는 1,618,000원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 영남4 단지는 330세대, 사용승인 기준 1996.02.28 준공이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 강유진의 전입일·확정일자·임차권등기 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 배당액은 법원 서류로 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 같은 평형 1층 거래가 2026.03에 190,000,000원으로 확인됩니다. 평균가뿐 아니라 1층 거래를 함께 기준으로 응찰가를 판단할 필요가 있습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 시세 대비 낮지만 이미 2회 유찰됐습니다. 내부 상태·점유 상황·관리비·수리비 등을 현장 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권자는 대항력이 없더라도 실제 점유 상태에 따라 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 눈에 띄는 사건
이 사건의 말소기준은 2015년 농협은행 근저당이고, 현재 확인되는 후순위 가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 강유진의 보증금은 20,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 242,000,000원에서 2회 유찰돼 118,580,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 236,166,666원의 50.2%, 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 동일 평형 1층 거래 190,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 상당히 낮은 수준입니다. 다만 이미 2회 유찰된 만큼 현장 상태와 점유·배당 관련 원본 확인을 거쳐 가격 차이의 원인을 확인하는 과정이 중요합니다.
