수원지방법원 2025타경608. 안산시 단원구 선부동 1094-4, 화정천서로4안길 36의 1층 101호 다세대 물건입니다. 말소기준은 2019.10.10. 주식회사신한은행 근저당권 44,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 손상미·손형준으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025.05.21. 2024.08.13. 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.06.02. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 인수권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 현재 최저매각가는 35,280,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 권리상 실질취득가 역시 35,280,000원입니다. 동일 면적 39.5㎡의 최근 12개월 실거래는 2025.12. 2층 73,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 금액의 48.3%입니다. 다만 실거래 표본이 단 1건이므로 이를 곧바로 확정 시세로 단정하기보다는 개별 상태와 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1094-4 1층 101호 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로4안길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 39.5㎡ · 1층 |
| 건물 규모 | 12세대 · 1993.12.28. 준공 |
| 소유자 | 손상미 2분의 1 · 손형준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 36,381,136원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2019.10.10. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 44,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 이 말소기준권리 이후의 등기로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 73,000,000원 거래 1건과 비교
동일 면적 39.5㎡로 확인되는 최근 거래는 2025.12. 2층 73,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건을 기준으로 73,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 기준 48.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 39.5㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.5㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
감정가 72,000,000원은 확인된 최근 거래가 73,000,000원과 비슷한 수준이지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 35,280,000원까지 내려왔습니다. 따라서 확인된 1건만 놓고 보면 가격 차이는 큽니다. 그러나 최근 12개월 거래 건수가 1건이므로, 73,000,000원을 폭넓은 시장 평균으로 보는 것은 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 44,000,000원 | 34,244,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,280,000원을 기준으로 집행비용 1,035,040원과 신한은행 34,244,960원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 44,000,000원 기준 미배당액은 9,755,040원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 36,381,136원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 9,755,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 20,148,528원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 27,423,970원 |
추가 유찰 시 매각가는 낮아지지만, 이 사건은 어느 제시 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 가격 하락분이 임차보증금 인수로 되돌아오는 구조는 아닙니다. 반면 채권자 미배당액은 회차가 내려갈수록 커집니다.
⑤ 토지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며 대상 면적은 39.5㎡, 건물 전체는 12세대입니다.
- 준공. 준공일은 1993.12.28.입니다.
- 토지. 대지 247.0㎡, 지목은 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 1,514,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. 최근 확인되는 동일 면적 거래는 1건이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준은 2019.10.10. 신한은행 근저당권입니다. 임차인 없음·매수인 인수 0원 구조를 원본 서류와 다시 대조하세요.
- 가격. 현재 최저가 35,280,000원은 최근 12개월 거래 73,000,000원의 48.3%이지만, 비교 거래가 1건이라는 표본 한계를 반드시 감안해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모와 최근 거래 건수 1건, 평균 유찰 2.0회라는 점을 매도 전략과 함께 검토하세요.
- 배당. 현재 가격에서는 신한은행 채권최고액 44,000,000원 대비 9,755,040원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황 확인. 매각 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·건물 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 환금성
이 사건은 권리 측면에서 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.10.10. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 2회 유찰된 현재 최저가 35,280,000원이 그대로 권리상 실질취득가가 됩니다.
가격 숫자도 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 거래 73,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 48.3%입니다. 다만 이 비교의 근거가 최근 12개월 1건뿐이고, 건물 규모는 12세대, 경매 통계는 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 인수위험보다 실제 거래 가능성·건물 상태·향후 매도 환금성을 얼마나 확인하느냐가 최종 판단을 가르는 사건입니다.
