수원지방법원 2025타경618. 경기도 시흥시 배곧동의 시흥배곧아브뉴프랑센트럴퍼플 4층 408호 오피스텔입니다. 소유자는 김보인이고, 2019.10.07 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당 114,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 박소영의 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치하며 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 박소영은 2022.12.23 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 임차권등기는 2025.09.01 접수됐습니다. 보증금은 월 차임 미납액을 공제한 21,585,000원입니다. 그러나 말소기준인 2019.10.07 농협은행 근저당보다 전입이 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 220 시흥배곧아브뉴프랑센트럴퍼플 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 6층 건 내 제4층 제408호 |
| 소유자 | 김보인 · 2019.10.07 소유권이전 · 거래가액 149,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 103,465,291원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.07 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2025.06.05 임의경매개시결정, 2025.08.13 주택도시보증공사 가압류, 2025.09.01 박소영 임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리정보상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2019.07.29 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2019.10.07 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 박소영 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소영 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.23 | 2022.12.23 | 21,585,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일자는 2022.12.21, 주민등록일자와 점유개시일자·확정일자는 모두 2022.12.23입니다. 등기된 임차보증금은 원래 30,000,000원에서 월 차임 미납액을 공제하고 남은 21,585,000원입니다. 배당요구는 2025.09.01 접수됐습니다. 다만 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당 구조 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 114,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 총 채권액은 209,000,000원, 채권자 예상배당은 60,228,680원, 미배당액은 148,771,320원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 61,740,000원 | 60,228,680원 | 148,771,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 166,959,924원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 179,691,948원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 103,465,291원이며 현재 회차 예상배당은 60,228,680원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 42,040,076원, 4회 유찰 시 29,308,052원으로 더 줄어듭니다. 하지만 이 미배당은 채권자 측 미회수액이고, 제공된 계산상 낙찰자 인수액과는 구분됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧지구대 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건 내 제4층 제408호이며, 급·배수·위생·도시가스·지역난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,622,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 박소영의 전입·점유·확정일자 2022.12.23과 말소기준 2019.10.07의 선후관계를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 같은 건물·유사 호실의 최근 실거래 및 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액 148,771,320원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세관계도 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘실제 시세’ 확인이 핵심
이 물건은 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권·가압류·경매개시결정이 뒤따르는 구조입니다. 박소영의 전입과 확정일자는 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리상 인수 위험을 확인한 뒤 실제 오피스텔 시세와 민간임대주택등기의 현재 효력을 별도로 검증하는 것입니다.
