대전지방법원 2024타경100534. 대전 서구 갈마동의 철근콘크리트구조 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주차장·근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 말소기준은 2022.09.30 설정된 대전대덕새마을금고의 채권최고액 624,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 등기된 경매개시결정·주택도시보증공사 가압류·국세 압류·주택임차권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계에 있습니다. 김민재는 말소기준권리보다 약 1년 앞선 2021.09.13 전입자로 기재돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 임차관계가 유효하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 그 미회수액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경100534 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 368-29·368-35 / 대전광역시 서구 계룡로326번길 139-3 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 주차장·근린생활시설 · 2층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 김용상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,469,880원 / 609,789,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전대덕새마을금고 / 541,042,674원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유가 핵심
2003년부터 2007년까지의 과거 가등기·가처분·가압류·압류·경매개시결정·근저당·임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 직접 검토할 권리는 2022.09.30 말소기준 근저당과 그 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류 및 임차권등기입니다. 이들은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 등기되지 않은 선순위 임차인의 대항력 문제는 별도입니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 1건이 전체 분석을 좌우한다
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민재 202호 | 2021.09.13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 없음 |
| 안재완 201호 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정모세 202호 | 2022.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도경 402호 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서이례 401호 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노승현 204호 | 2022.12.02 | 120,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 임현진 203호 | 2022.10.12 | 110,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 표성민 403호 | 2023.02.28 | 70,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 유광진 304호 | 2023.03.20 | 100,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 이호빈 302호 | 2022.10.24 | 90,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 송영희 303호 | 2022.11.25 | 110,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 서이레 401호 | 2023.06.02 | 140,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 김용호 301호 | 2023.03.10 | 100,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 한국토지 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 없음 |
등기된 주택임차권 8건은 모두 전입일이 2022.09.30 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사상 401호에는 ‘서이례’, 임차권등기에는 ‘서이레’로 각각 기재돼 있으므로 동일인 여부와 실제 점유자를 원본에서 대조해야 합니다. 202호 역시 김민재와 정모세가 함께 나타나므로 현재 점유자와 임대차 승계관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘49%’만으로 싸다고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,244,469,880원 대비 최저가 609,789,000원이 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 다가구주택은 건물 상태, 호실별 임대차, 근린생활시설 수익, 불법 증축 여부, 토지 형상과 도로지분에 따라 가치 편차가 크고, 이 사건은 선순위 임차보증금까지 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 609,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,497,890원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 대전대덕새마을금고 | 624,000,000원 | 601,291,110원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,133,892,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 표에 반영된 미배당 합계 | 1,757,892,000원 | 1,156,600,890원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 가압류와 소유자에게는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차인의 실제 인수액은 반영되지 않았으므로, 표의 계산상 인수 0원을 최종 매수인 부담액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 청구액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 609,789,000원 | 601,291,110원 | 1,156,600,890원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 426,852,300원 | 420,183,777원 | 1,337,708,223원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 298,796,610원 | 293,813,457원 | 1,464,078,543원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈마중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 연립·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 주차장·근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 토지. 갈마동 368-29 토지는 지목 도로, 면적 42.1㎡, 공시지가 255,700원/㎡이며 제2종일반주거지역과 소로2류·교육환경보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 현황과 평가목록을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아닌 다가구주택·근린생활시설 혼합형으로, 호실별 점유관계와 임대수익 검증이 필요해 매각과 금융조달 난도가 상대적으로 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민재 임대차계약서 확인. 2021.09.13 전입의 실제 계약기간·보증금·점유개시일·확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 202호 점유관계 확인. 김민재와 정모세가 모두 202호에 기재돼 있으므로 전대·승계·퇴거 여부를 주민등록 전입세대확인서와 현장조사로 대조해야 합니다.
- 한국토지 기재 확인. 점유부분·전입일·보증금이 모두 미상입니다. 명세서 원본과 배당요구·권리신고 서류를 확인해야 합니다.
- 401호 성명 대조. 현황조사의 서이례와 임차권등기의 서이레가 동일인인지, 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제 검토. 임차권등기 8건의 배당요구와 보증금이 확인되지만, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상과 감정평가에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·현황을 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 근린생활시설 확인. 1층 이용현황, 영업 여부, 임대차, 인허가와 실제 수익을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비·명도비. 국세 압류와 다수 점유자가 존재하므로 당해세, 공용비용, 명도기간과 이사협의 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다가구주택의 토지단가·건물가치·임대수익을 직접 조사한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 반값이 아니라 ‘인수액 미정’ 물건
이 사건은 감정가 대비 49%라는 숫자가 가장 먼저 보이지만, 실제 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김민재의 전입이 있고 보증금·확정일자가 미상이며, 한국토지 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 609,789,000원은 총 취득비용이 아니라 확정된 출발점일 뿐입니다.
말소기준 이후의 등기권리는 소멸하므로 등기부 자체는 정리 가능한 구조입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 남는다면 매수인이 인수할 수 있고, 다수 호실의 명도와 제시외 건물, 근린생활시설의 수익성까지 검토해야 합니다. 실거래 자료도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 권리관계 확인 전에는 입찰가 계산 불가. 이 사건의 결론입니다.
