수원지방법원 2025타경628. 시흥시 대야동 아크로힐더테라스 3동 3층 301호로, 감정평가서상 현황은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 말소기준권리는 2021.12.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 214,500,000원이고, 그 뒤의 티포스코퍼레이션대부 근저당과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차인입니다. 이준철의 전입일은 2021.12.02.로 말소기준권리인 2021.12.17.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 대항력 있음 또는 매수인 인수액이 얼마라고 단정할 수 없습니다. 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 303-73 아크로힐더테라스 3동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 소유자 | 이병인 |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 204,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 191,431,528원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2021.12.17. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 214,500,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 먼저 들어왔다
주식회사우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 주식회사티포스코퍼레이션대부의 22,500,000원 근저당권과 2025.05.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.09.15. 한국자산관리공사가 신청했던 강제경매는 2022.12.05. 취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준철 | 3동 301호 | 2021.12.02 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 이준철의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금 합계·미배당액·매수인 승계액은 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 75.9%만 보고 싸다고 결론내리면 안 된다
아크로힐더테라스(1,2,3동)의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 315,000,000원이지만, 2022년의 310,000,000원·370,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 67.38㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 63.76㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 67.38㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 67.38㎡ | 2 | 310,000,000원 |
현재 최저가 204,820,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 75.9%입니다. 표면가격만 보면 차이가 있지만, 최근 가격은 과거 거래보다 18.2% 하락한 흐름입니다. 여기에 선순위 전입 임차인의 보증금 인수 여부까지 확정되지 않았기 때문에 최저가와 시세만 직접 비교해 가격 메리트를 확정하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 214,500,000원 | 201,152,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티포스코퍼레이션대부 | 22,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 237,000,000원 중 예상배당은 201,152,520원, 미배당은 35,847,480원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상인 상태이므로 이를 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 204,820,000원 | 201,152,520원 | 35,847,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,374,000원 | 140,566,764원 | 96,433,236원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 100,361,800원 | 98,156,735원 | 138,843,265원 |
유찰이 이어지면 등기상 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이것만으로 매수인의 경제적 부담이 동일하게 줄어든다고 볼 수는 없습니다. 임차인이 인수되는 구조라면 낙찰가 하락과 별개로 인수보증금이 실질취득비용에 추가되기 때문입니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서해선 시흥대야역 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단지형 다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 시흥대야역은 남동측 직선거리 약 450m, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 현황 도시형생활주택(단지형 다세대주택). 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 도시가스·위생·급배수·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함되며, 소로1류에 저촉됩니다. 공시지가는 2,629,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아크로힐더테라스(1,2,3동)는 23세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 최근 거래가격이 과거보다 18.2% 낮아 가격 추세는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이준철의 임대차계약서상 보증금과 실제 점유·전입 유지 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 잔존보증금 구조가 달라질 수 있습니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 204,820,000원은 최근 12개월 시세의 75.9%이지만, 인수보증금이 발생하면 실제 부담은 달라집니다.
- 하락장 보정. 최근 시세는 과거 거래 대비 18.2% 낮습니다. 전체 평균 315,000,000원보다 최신 거래 270,000,000원을 우선해서 비교해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 등 실제 인수 가능 비용을 관리주체에 확인하는 절차가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 임차보증금
이 물건은 감정가 418,000,000원에서 2회 유찰돼 204,820,000원까지 내려왔고, 최신 거래 270,000,000원 대비 75.9%라는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2021.12.02. 전입한 이준철입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상이라, 현재 자료만으로는 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
또 최근 거래는 과거보다 18.2% 낮아진 흐름이고, 단지는 23세대에 확인 거래도 4건입니다. 따라서 최저가 할인율을 그대로 투자여력으로 보면 안 되고, 임차보증금 확인 후의 실질취득비용을 270,000,000원 최근 시세와 다시 비교해야 합니다. 등기부는 비교적 단순하지만, 임차관계가 확인되기 전까지는 권리분석이 끝난 물건이 아닙니다.
