수원지방법원 2025타경639. 안산시 상록구 일동 대건칸타빌 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 황지용은 2021년 11월 11일 거래가 156,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안산신용협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 현재 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 임차인입니다. 실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 진시은은 보증금 140,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했지만 전입일이 2024년 8월 16일로 2021년 11월 11일 말소기준권리보다 늦습니다. 오성우 역시 전입일이 2024년 8월 27일로 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 두 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차인 2명

말소기준은 2021년 11월 11일 안산신용협동조합 근저당입니다. 이후 신한카드·KB국민카드·서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 안산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 안산신용협동조합의 근저당권은 2025년 9월 10일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 55.2%

면적 74.07㎡로 매칭된 거래는 2건입니다. 2024년 12월 3층이 150,000,000원, 2021년 10월 2층이 156,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 153,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원이고, 현재 최저가 82,810,000원은 그 55.2%입니다.

다만 최근 12개월 가격은 과거 거래 대비 -3.8%로 하락했습니다. 표본도 2건에 불과하고 8세대 규모의 다세대 물건이라 단순히 55.2%라는 할인율만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다. 그래도 현재 자료상 실질취득액은 매수인 인수 0원을 전제로 82,810,000원이며, 이는 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

총 채권액 186,300,536원 중 현재 시나리오 예상배당은 80,919,420원, 미배당은 105,381,116원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차가 더 내려가도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 현재 신청채권 청구액은 96,165,458원인데 현 회차에서 예상되는 신청채권자 배당액은 80,919,420원으로 전액 충족되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 안산식물원 북측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 혼재하고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지 공시지가는 1,490,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지·타일, 창호는 하이새시 이중창이며 도시가스 보일러 난방·급탕 및 위생·급배수 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 확인된 단지는 총 8세대이고 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.12의 150,000,000원이며 최근 가격은 과거 대비 -3.8%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원문 대조. 오성우의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 진시은 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2024.07.11, 전입 2024.08.16, 배당요구 2025.06.18이며 말소기준권리보다 늦습니다.
• 명도 계획. 실제 임차인 2명이 확인되므로 인수액 0원과 별도로 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 추세. 최저가는 최근 시세의 55.2%이나 최근 거래 추세는 -3.8%입니다. 거래 표본이 적은 소규모 다세대라는 점을 함께 반영해야 합니다.
• 배당 한계. 현재 매각가에서는 근저당권도 전액 배당되지 않고 후순위 가압류는 예상배당 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 승계는 없지만 점유는 남아 있다”

이 물건의 권리분석 포인트는 비교적 선명합니다. 2021년 11월 11일 안산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 2명의 전입은 모두 그 이후입니다. 현재 자료가 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 감정가 169,000,000원에서 2회 유찰돼 82,810,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원 대비 55.2%입니다. 다만 최근 거래가격 자체는 과거보다 3.8% 하락했고, 실거래 표본도 적은 8세대 다세대입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 가격과 인수 0원이 장점인 반면, 임차인 점유 확인·소규모 다세대의 환금성·하락 추세를 함께 점검해야 하는 구조입니다.