수원지방법원 2025타경639. 안산시 상록구 일동 대건칸타빌 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정가는 169,000,000원, 최저매각가도 같은 169,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 황지용이고, 2021.10.07 매매·2021.11.11 등기로 거래가 156,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다.
권리의 기준점은 2021.11.11 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원, 근저당권자는 안산신용협동조합으로 기재되어 있고, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 기재가 붙어 있습니다. 임차권등기와 전입은 모두 이 기준일 이후라 대항력 있는 인수형 임차권은 아닙니다. 다만 실제 임차인·점유자 이름이 2명으로 나타나므로, 입찰 전 명도와 점유관계 확인은 반드시 별도 체크해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 545-4 대건칸타빌 2층202호 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(다세대) · 5층 내 2층 202호 · 74.07㎡ |
| 소유자 | 황지용 (2021.10.07 매매, 2021.11.11 등기, 거래가 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 96,165,458원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 정리된다
핵심은 2021.11.11 말소기준권리입니다. 이 기준일 이후의 압류·가압류, 임의경매개시결정, 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 진시은의 임차권등기는 보증금 140,000,000원으로 금액이 크지만, 주민등록일자 2024.08.16이 말소기준권리보다 늦어 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 2명, 대항력 인수는 없음
확인되는 임차인·점유자는 오성우, 진시은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 사람 이름으로 확인되는 건입니다. 다만 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어, 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
| 이름 | 부분 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오성우 | 202호 / 주거 | 2024.08.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 진시은 | 전유부분 전부 / 주거(임차권등기) | 2024.08.16 | 2024.07.11 | 140,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.18 | 승계 아님 |
오성우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자입니다. 다만 전입일 2024.08.27 자체가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력 있는 임차인으로 단정할 사안은 아닙니다. 진시은은 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 있으나, 주민등록일자 2024.08.16 및 임차권등기일 2025.07.03 모두 기준일 이후라 매수인 인수로 이어지지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 싸게 보이지만 실질취득은 시세 위
이 물건은 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 169,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 같은 면적 실거래 평균 153,000,000원보다 높다는 점입니다. 최근 거래 표본은 2건으로 많지 않지만, 신건 가격은 평균 대비 110.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 74.07㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 74.07㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 153,000,000원 |
실거래 최저는 150,000,000원, 최고는 156,000,000원입니다. 현재 신건 실질취득액 169,000,000원은 이 최고 거래가보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 끝내면 안 되고, 실질취득액이 시세보다 높은 신건이라는 결론까지 같이 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광남새마을금고 | 286,000,000원 | 165,834,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 강경농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사환웅전기 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 81,180,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 안산신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,446,391원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 20,194,615원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,972,172원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울신용보증재단 | 17,200,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 25,681,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 753,675,151원 중 165,834,000원만 배당되고, 미배당은 587,841,151원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 587,841,151원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 621,167,951원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 647,829,391원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 “안산식물원” 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 2층 202호입니다. 도시가스 보일러 난방·급탕, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 세장형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대건파크빌B동은 8세대 규모이고, 확인된 같은 면적 거래는 2건입니다. 소규모 다세대 특성상 아파트보다 매수층과 거래 표본이 얇아 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 실질취득. 현재 인수액이 0원이므로 실질취득은 169,000,000원입니다. 실거래 평균 153,000,000원과 비교해야 하며, 신건 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권등기 확인. 진시은의 보증금 140,000,000원 임차권등기는 후순위로 정리되지만, 배당요구와 명도 진행 상황은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 오성우는 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입은 후순위이나 실제 점유자, 이사 협의, 인도명령 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 리스크. 8세대 규모라 거래가 잦은 단지형 아파트와 다릅니다. 매수 후 되팔기와 전세 놓기 모두 보수적으로 계산해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분은 매수인 부담으로 다툼이 생길 수 있으니 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 배당요구 내역, 점유관계를 입찰 전 반드시 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 “얼마에 사느냐”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리만 보면 접근 가능한 물건입니다. 그러나 현재 신건 실질취득액 169,000,000원은 실거래 평균 153,000,000원의 110.5%입니다. 게다가 소규모 다세대, 실제 임차인·점유자 2명, 후순위 임차권등기라는 명도·환금성 변수가 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 신건 응찰보다 유찰 후 실질취득액이 시세 아래로 내려오는 구간을 기다리는 쪽이 더 안전합니다.
