청주지방법원 2024타경62543. 대상테마빌딩 2층 201호, 감정 이용상태는 근린생활시설(의원) 용도이나 현재 공실입니다. 토지는 준주거지역의 상업용 건부지이고, 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 구조입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준은 2024.03.19 삼척수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 전북은행 가압류, 청주시 압류, 경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그러나 이 사건의 결론은 단순히 “후순위 권리 소멸”로 끝나지 않습니다. 임차인으로 표시된 심재규의 전입일이 2005.06.29로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하기보다는 대항력 가능·보증금 미상으로 처리해야 합니다. 특히 감정 이용상태가 공실로 되어 있어도, 전입·점유·임대차 종료 여부는 입찰 전 원본과 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경62543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로1107번길 42, 2층 201호 (분평동, 대상테마빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 근린생활시설(의원) 용도이나 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 |
| 소유자 | 최정아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 481,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 337,535,818원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 상업용 · 토지면적 607.2㎡ · 공시지가 2,506,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.19, 임차인은 그보다 빠르다
말소기준권리는 을구 10번 삼척수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 429,000,000원, 채무자는 최정아입니다. 이후 등기된 전북은행 가압류 98,774,623원, 청주시 압류, 경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류 57,286,944원, 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 흐름입니다.
② 임차인 확인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심재규 | 2005.06.29 | 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 1명 · 보증기관 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 합산 오류는 없습니다. 실제 임차인은 심재규 1명입니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금이 존재하고 매각대금에서 배당받지 못하면 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득가는 481,000,000원에서 끝나지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 481,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,210,000원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 162,500,000원 | 133,790,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 270,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 228,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 삼척수산업협동조합 | 429,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사전북은행 | 98,774,623원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 57,286,944원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
위 배당표는 매각가 481,000,000원 기준입니다. 채권 총액 1,585,561,567원 중 배당액은 473,790,000원, 부족액은 1,111,771,567원입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제는 실제 확인에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 분평동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 진입 도로변을 따라 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근 가능하고, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 양호한 지역입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(의원) 용도이나 현재 공실입니다. 임대 관계는 미상입니다.
- 도로. 서측으로 광로, 북측으로 중로, 동측으로 소로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(분평택지개발지구)이며, 공시지가 2,506,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 심재규의 보증금·계약기간·점유 여부·임대차 종료 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가만 보지 말고, 인수 가능한 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
- 공실과 전입의 차이. 감정 이용상태는 공실이나 전입 임차인이 확인되므로, 현장 점유와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 부족액이 1,111,771,567원입니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수로 곧장 연결되는 것은 아니지만, 이해관계인의 대응 가능성은 감안해야 합니다.
- 상가 환금성. 의원 용도의 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 주거용 아파트처럼 단순 환금성을 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관계·관리비 체납을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4.81억”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 물건은 신건이라 최저가가 감정가와 같은 481,000,000원입니다. 하지만 분석의 중심은 가격이 아니라 임차인입니다. 2005.06.29 전입한 심재규가 확인되고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 승계 중복신고는 아니므로, 이 1명의 임대차 실체 확인이 곧 입찰 판단의 핵심입니다.
결론은 보수적입니다. 말소기준 이후 권리 소멸만 보면 구조가 단순해 보이지만, 보증금 미상 임차인과 공실 상가라는 변수가 겹칩니다. 실질취득가를 산정할 수 없는 상태에서는 최저가가 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 임차보증금 확인 후 재판단이 맞습니다.
