청주지방법원 2025타경1620. 청주시 상당구 북문로2가 72-1의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 주건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층~지상 5층이고, 부속건물은 철골조 판넬지붕 주차타워입니다. 감정 당시 지하 1층은 공실, 1층은 파스타, 2층은 볼링장, 3층은 스튜디오, 4층은 폐문 공실, 5층은 창고·계단실 등으로 이용되고 있으며 주차타워는 26대 능력으로 탐문됐습니다.
현재 소유자는 주식회사폭스씨이고 2023.02.24. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 청주농업협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준이 됐으며, 이후 송재원·최현성 근저당과 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2017년 임차권등기와 여러 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1620 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 72-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 주건물 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상5층 · 부속건물 철골조 판넬지붕 단층 주차타워 |
| 소유자 | 주식회사폭스씨 |
| 감정가 / 최저가 | 5,132,418,300원 / 1,760,418,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주농업협동조합 / 2,828,989,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2023.02.24. 을구 14번 청주농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,000,000,000원이고 2023.03.23. 채권최고액 3,120,000,000원으로 변경됐습니다. 그 이후 설정된 송재원 260,000,000원, 최현성 1,000,000,000원 근저당권과 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 5건을 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함유미 | 1층 점포1칸(308.10㎡) | 2024.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수영 | 2층 전체 | 2018.07.18 | 7,000원 | 있음 | 미상 | 7,000원 |
| (주)리엔우앰버서더 | - | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 브라운블(주) | - | 2023.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강정화 | 1층 616.34㎡ 전부 | 2023.07.25 | 70,000,000원 | 전입 기준 없음 | 미상 | 임차권 인수 |
실제 임차·점유관계는 위 5건입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이수영은 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금 7,000원이 확인되며, 배당 시뮬레이션에서도 보증금 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 브라운블(주)은 전입일이 2023.02.03.으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
강정화는 전입일 자체는 말소기준 이후이지만, 별도로 존재하는 을구 10번 임차권설정등기가 2017.06.02. 설정돼 있습니다. 따라서 이 건은 전입일만 보고 “대항력 없음”으로 끝낼 수 없고, 선순위 등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
현재 최저가 1,760,418,000원은 감정가 5,132,418,300원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 근린시설과 토지를 함께 취득하는 상업용 물건이고 선순위 임차권, 점유관계, 세금 압류, 유치권 신고가 동시에 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,760,418,000원 | 1,740,413,820원 | 2,519,586,180원 | 7,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,232,292,600원 | 1,217,569,674원 | 3,042,430,326원 | 7,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 862,604,820원 | 851,578,772원 | 3,408,421,228원 | 7,000원 |
위 회차별 매수인 인수 7,000원은 이수영 보증금에 대한 배당 시뮬레이션 값입니다. 별도로 매각물건명세서가 을구 10번 임차권 보증금 70,000,000원의 미배당 잔액 인수를 명시하므로 실질취득비용 판단에는 이를 추가해 봐야 합니다.
④ 유치권·세금 — 반복신고 자체가 현장확인 포인트
국세·지방세 압류도 존재합니다. 2024.06.27. 청주시상당구청, 2024.10.21. 국, 2025.02.20. 청주시, 2025.06.23. 청주시 압류가 확인됩니다. 모두 말소기준 이후 등기이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권의 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,760,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,004,180원 |
| 인수 · 임차인 이수영 보증금 | 7,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 청주농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 1,740,413,820원 |
| 을구 15번 근저당권 · 송재원 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 최현성 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,260,000,000원 중 1,740,413,820원이 배당되고 2,519,586,180원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 10번 임차권 보증금 70,000,000원의 미배당 잔액 인수는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 북문로2가 중앙시장 남측 인근. 근린생활시설·숙박시설·업무용시설 등이 혼재된 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 지하1층 공실, 1층 파스타, 2층 볼링장, 3층 스튜디오, 4층 폐문 공실, 5층 창고·계단실 등입니다.
- 주차. 부속건물은 주차타워로 이용 중이며 26대 능력으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터·옥내소화전·화재수신설비·전기설비·수변전설비·주차타워가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·기타용지·지구단위계획구역(원도심)이며 소로3류·중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 10 임차권. 강정화 보증금 70,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지 확인하고, 미배당 잔액을 입찰가에 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 이수영 점유. 2층 전체 점유, 전입일 2018.07.18., 보증금 7,000원으로 현재 배당가정상 전액 매수인 인수입니다.
- 브라운블(주). 전입일 2023.02.03.으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 계약관계와 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 유치권 현장확인. 954,800,000원·143,000,000원 공사대금 유치권이 신고·취하·반복신고된 경위와 실제 점유, 공사계약, 채권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물까지 포함된 일괄매각 범위를 원본 목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가 1,760,418,000원만 보지 말고 확인 인수 70,007,000원을 합친 1,830,425,000원과 추가 미상 인수위험을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 감정가 5,132,418,300원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,760,418,000원까지 내려왔습니다. 하지만 할인율만으로 판단하면 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 강정화의 2017.06.02. 임차권설정등기 70,000,000원이 있고, 명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 이수영 보증금 7,000원은 현재 배당가정상 전액 승계이며, 브라운블(주)은 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성이 남습니다.
또한 954,800,000원과 143,000,000원의 유치권 신고가 취하 후 다시 반복됐고 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 감정가의 34.3%이니 싸다’는 접근보다 선순위 임차권의 실제 배당잔액, 미상 임차관계, 유치권의 성립·점유 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 확인 가능한 인수액만 반영해도 실질취득비용은 1,830,425,000원이며, 미상 위험은 그 밖에 남아 있습니다.
