💰 49% ✅ 인수 0원 👥 조사 임차인 20명 ⚠️ 미상 임차인 1명
수원지방법원 2025타경51838. 시흥시 정왕동 2028-11의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택이지만, 외부관찰과 탐문 결과는 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 2008.09.11 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물이고, 토지면적은 228.1㎡입니다.
권리 기준점은 2008.11.14 설정된 주식회사우리은행 근저당권 132,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·근저당·전세권·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 확인된 점유·임차 신고가 다수이고, 그중 응우옌은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51838 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2028-11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택 · 조사상 주택 이용 |
| 소유자 | 라용임 |
| 감정가 / 최저가 | 1,114,669,200원 / 546,187,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 216,206,581원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 228.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2008.11.14 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 이영덕 전세권, 김미진·우리은행·신용보증기금 가압류, 대화주류 근저당, 박성곤·중국인 박윤철의 주택임차권 및 경매개시결정·시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 대부분 후순위, 1명은 대항력 미상
| 임차인 / 점유자 | 호수·부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영덕 | 501호 | 2018-04-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박환영 | 302호 | 2021-08-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양재혁 | 204호 | 2018-08-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수환 | 203호 | 2020-03-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YASMIN MOST ROKSANA | 201호 | 2024-04-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MOSTAFA MOHAMMAD GOLAM | 201호 | 2023-11-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI BICH VAN | 202호 | 2022-07-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN VAN VINH | 202호 | 2022-07-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PHAM QUYNH CHI | 204호 | 2020-09-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI DUNG | 204호 | 2023-01-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO WENBIN | 303호 | 2022-03-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AN JINSHUN | 304호 | 2022-11-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO YUNZHE | 304호 | 2022-11-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN JILU | 402호 | 2021-07-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN JIANRI | 402호 | 2021-07-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MANCERA RIZA | 403호 | 2024-03-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MANCERA LEO | 403호 | 2025-03-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성곤 | 4층 117.90㎡ 중 401호 부분 | 2024-02-20 | 23,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 중국인 박윤철 | 304호 부분 | 2022-11-12 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 응우옌 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인 가능한 전입일이 있는 임차인들은 모두 2008.11.14 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 이영덕의 등기 전세금은 90,000,000원, 박성곤의 임차보증금은 23,000,000원, 중국인 박윤철의 임차보증금은 60,000,000원입니다. 반면 응우옌은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 시세는 확인되지 않는다
감정가는 1,114,669,200원, 현재 최저매각가는 546,187,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 약 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 546,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,861,870원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 7번 전세권 · 이영덕 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김미진 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사대화주류 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 145,677,441원 | 145,677,441원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 15,205,128원 | 15,205,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,442,561원 |
현재 최저가 546,187,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권 455,882,569원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 82,442,561원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 을구 2번 근저당권의 채권액은 계산에서 제외돼 있습니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택이나, 외부관찰 및 탐문조사 결과 주택으로 이용 중인 것으로 조사돼 입찰 시 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2008.09.11입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 입지. 옥터초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 고도지구 · 성장관리권역이며 공시지가는 1,859,000원/㎡입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 일반건축물대장에는 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응우옌 전입일 확인. 전입일 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도 확인. 여러 호실에 점유자가 확인돼 권리 소멸과 별개로 실제 인도 범위와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장 위반건축물 등재 내용과 제시외 건물의 위치·면적·시정 가능 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 재확인. 공부상 사무소 및 주택과 실제 주택 이용 사이에 차이가 있으므로 각 층·호실의 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 가격 메리트 판단은 별도 시세 조사 후 해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제와 채권액 미상 근저당이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 요소 확인’이 먼저다
현재 회차는 감정가 1,114,669,200원에서 두 번 유찰돼 546,187,000원까지 내려왔습니다. 등기 구조와 배당 계산만 보면 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건은 다수 점유자가 확인되고, 응우옌의 전입일이 없어 대항력 여부가 미상이며, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재와 제시외 건물 포함도 적혀 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 핵심은 49%라는 할인 숫자가 아니라 미상 임차인·점유 현황·위반건축물·실제 시장가를 입찰 전에 해소할 수 있느냐입니다.
