수원지방법원 2025타경51868. 시흥시 배곧동 ‘시흥배곧신도시골드클래스’ 102동 20층 2004호, 전용 73.8102㎡ 아파트입니다. 감정가는 503,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 352,100,000원입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인 인수액이 없기 때문에 실질취득은 최저가와 같은 352,100,000원으로 계산되고, 이는 최근 실거래 평균 대비 74.6%입니다.
권리 흐름의 기준점은 2020.06.12 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후의 엘캐피탈대부, 상상인저축은행 근저당, 임의경매개시결정, 장철혁 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 표시가 없어 보증금 인수 구조는 보이지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유자와 관리비 체납은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51868 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 58 시흥배곧신도시골드클래스 102동 20층2004호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.8102㎡ · 철근콘크리트구조 · 22층 중 20층 |
| 소유자 | 김태환 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 352,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인저축은행 / 207,847,530원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 보증금 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.06.12 접수된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 284,900,000원이고, 이후 붙은 근저당권, 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 가격 외에 별도로 떠안는 금액은 현재 산정상 없습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높지만, 최저가는 낮다
같은 단지(시흥배곧신도시골드클래스, 690세대·2016.06.29 준공) 동일면적 73.81㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 440,000,000원~505,000,000원 범위이고, 평균은 471,791,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 73.81㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 73.81㎡ | 2 | 463,500,000원 |
| 2025.05 | 73.81㎡ | 1 | 458,000,000원 |
| 2025.03 | 73.81㎡ | 17 | 505,000,000원 |
| 2025.03 | 73.81㎡ | 7 | 498,000,000원 |
| 2025.03 | 73.81㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 2025.03 | 73.81㎡ | 17 | 464,000,000원 |
| 2025.01 | 73.81㎡ | 4 | 463,000,000원 |
| 2024.11 | 73.81㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 73.81㎡ | 18 | 490,000,000원 |
| 2024.10 | 73.81㎡ | 1 | 440,000,000원 |
| 2024.10 | 73.81㎡ | 1 | 440,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 471,791,666원 |
감정가 503,000,000원만 놓고 보면 실거래 평균보다 높습니다. 하지만 현재 회차 최저가는 352,100,000원, 인수액은 0원이므로 실질취득도 352,100,000원입니다. 즉 현재 가격은 실거래 평균의 74.6%로, 권리상 큰 인수 부담 없이 가격 할인 폭이 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,729,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 243,600,000원 | 243,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사유니온저축은행 | 41,600,000원 | 41,600,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사퍼스트와이제이대부 | 75,000,000원 | 61,170,600원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 284,900,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 엘캐피탈대부주식회사 | 82,500,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 225,600,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 장철혁 | 30,000,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 352,100,000원 기준 총 채권액 983,200,100원 중 예상배당은 346,370,600원, 미배당은 636,829,500원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧고등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 각급학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 22층 건물 중 20층 2004호입니다. 위생·급배수, 지역난방, 도시가스, 승강기, 실내소화전, 화재탐지 및 경보, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,552,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 690세대, 2016.06.29 준공 단지로 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 440,000,000원~505,000,000원으로 층과 시점에 따른 가격 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 현재 실질취득은 352,100,000원입니다. 실거래 평균 471,791,666원과 실거래 최저 440,000,000원을 기준으로 여유폭을 계산하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 인수액은 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 실제 점유자와 전입 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당순위 원본 대조. 일부 선순위권리의 말소 이력과 배당표상 반영 내역은 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 명도 계획. 임차인 없음으로 보이더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령, 이사 협의, 점유 이전 일정을 예산과 함께 준비해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 물건
이 물건은 임차인 보증금 인수 구조가 보이지 않고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 감정가 503,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 현재 최저가 352,100,000원은 시세 평균의 74.6%까지 내려와 가격 메리트가 분명해졌습니다. 다만 감정평가서상 임대관계 미상이라는 단서와, 배당표상 큰 미배당 구조가 있으므로 실제 점유·관리비·원본 권리관계 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것이 정석입니다. 권리는 대체로 단순, 가격은 매력, 확인 포인트는 점유와 원본 대조입니다.
