한 줄 평 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 다만 감정가와 최저가가 동일한 신건 상태에서 최근 12개월 실거래 평균 2.275억보다 높은 2.53억으로 시작합니다. 권리 안전성과 가격 메리트는 별개입니다.
감정가 / 최저가
253,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균(시세)
227,583,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
111.2%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
임차인 없음
청주지방법원 2025타경5264. 청주시 서원구 분평동 청주분평주공6단지 607동 13층 1303호 아파트입니다. 권리관계의 핵심은 2014년 설정된 청주상당신용협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이번 물건은 권리보다 가격을 봐야 합니다. 최근 거래 기준 평균 가격은 2.275억인데 최저매각가는 2.53억으로 최근 시세 대비 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1366 청주분평주공6단지아파트 607동 13층1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 한은례 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주상당신용협동조합 / 187,841,423원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않았으며 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 2014년 청주상당신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 국 압류·괴산군 압류·충북신용보증재단 가압류 및 2025타경5264 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 부담
동일 단지 분평주공6, 동일 면적 기준 최근 거래 12건을 보면 평균 거래가는 227,583,333원입니다. 최저매각가 253,000,000원은 최근 평균 대비 111.2% 수준으로 신건 가격 메리트는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.34㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 84.34㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 12건 | 227,583,333원 |
⚠️ 가격 판단 최근 12개월 평균과 최신 거래(2026.08 230,000,000원)를 기준으로 보면 최저매각가 253,000,000원은 시세보다 높은 수준입니다. 신건 응찰보다는 가격 조정 구간 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 청주상당신용협동조합 근저당권 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 충북신용보증재단 가압류 | 63,748,287원 | 63,748,287원 |
| 소유자 교부 | - | 149,909,713원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가가 최근 평균 거래가보다 높아 신건 가격 메리트 부족
✅ 권리 관점 임차인 없음, 인수액 0원 구조로 권리상 부담은 낮습니다.
⛔ 가격 관점 최저가 253,000,000원은 최근 12개월 평균 227,583,333원보다 높습니다. 권리는 안전하지만 신건 가격 접근은 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 청주시 서원구 분평동 원평중학교 서측 인근 아파트단지 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 간선도로 접근이 가능합니다.
- 환경. 제3종일반주거지역, 분평택지개발지구 내 공동주택용지입니다.
- 환금성. 분평주공6은 1,120세대 규모이며 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높으므로 무리한 응찰은 피하는 전략이 필요합니다.
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 다르다”
이 물건은 인수 위험이 없는 권리 안전형 아파트입니다. 하지만 신건 최저가 253,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 227,583,333원보다 높은 수준입니다. 낙찰자는 권리가 아니라 가격에서 승부해야 합니다. 권리는 안정적, 가격은 재검토 필요한 물건입니다.