수원지방법원 2025타경51983. 안산시 단원구 와동 711-9에 위치한 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 물건 용도는 근린시설 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물은 주거용 오피스텔로 이용 중인 4층 건물입니다. 소유자는 김병환이며, 안산중앙신용협동조합이 청구액 880,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

감정가 대비 최저가가 크게 내려왔지만 분석의 중심은 단순한 할인율이 아닙니다. 주택임차권등기 4건 외에도 여러 점유·전입자가 확인되고, 일부는 보증금과 실제 점유 부분이 명확하지 않습니다. 후순위 임차권의 말소 여부와 실제 점유자에 대한 인도 가능성은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

말소기준권리는 2020.06.23. 설정된 안산중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,068,000,000원이며, 토지 와동 711-9의 담보물에 추가 설정된 공동담보 내용이 기재되어 있습니다. 해당 근저당권이 매각대금 배당의 주요 대상이며, 매각으로 말소되는 권리입니다.

이후 설정된 안산시 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 및 주택임차권등기 4건도 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류 등기의 말소와 조세·공과금의 실제 배당순위는 별개의 문제이므로, 법정기일 및 우선채권 내역에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 등기 4명과 추가 기재 11명

임차권등기된 사람은 김지영·황석환·심혜원·김태영 4명입니다. 별도로 현황조사와 매각물건명세서 등에 점유·전입자로 기재된 사람은 11명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으나, 일부 호실은 여러 명이 함께 기재되어 있어 실제 임대차계약 수와 점유 주체를 구분해야 합니다.

주택임차권등기 4건

임차권등기 4건은 모두 말소기준권리 이후에 대항요건을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다. 우선변제권의 실제 성립 여부와 배당액은 확정일자·대항요건·배당요구 및 선순위 채권을 종합해 확인해야 합니다. 예상 인수 0원은 등기상 후순위 권리와 배당 가정에 따른 판단입니다.

추가 점유·전입 기재 11명

③ 가격 분석 — 감정가의 49%와 시장가격은 다르다

감정가는 1,483,840,360원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 727,081,000원입니다. 현재 가격은 감정가의 49% 수준으로 낮아졌습니다.

그러나 실제 거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 최저매각가가 현재 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정평가액 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 건물 전체와 토지가 함께 매각되는 물건은 주변 개별 오피스텔 호실 거래가격을 단순 비교하는 것만으로 전체 물건의 적정가격을 산출하기 어렵습니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

유찰 이후 가격은 시뮬레이션이며 실제 매각조건이나 기일을 확정하는 수치가 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 계산으로, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 세금·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 727,081,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 9,670,810원을 제외한 717,410,190원이 안산중앙신용협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 350,589,810원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 아니라는 것입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 배당되지 않은 채권이 있다는 이유만으로 매수인이 이를 승계하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·노선점포 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감이며, 가스보일러 개별난방과 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 250.8㎡, 지목 대, 평지·정방형입니다. 소로 한 면에 접하며 공시지가는 1,829,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구이며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공부 및 관리. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 표시된 사항이 없습니다. 건물 관리상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 개별 아파트가 아니라 토지와 건물 전체를 매각하는 물건입니다. 주거용 오피스텔로 이용되고 있으므로 실제 임대수익, 공실 가능성, 수선비와 건물 전체 거래 수요 등을 함께 검토해야 합니다. 현재 확인된 정보만으로 환금성을 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 안산중앙신용협동조합의 2020.06.23. 근저당권이 말소기준권리인지 최신 건물·토지 등기사항전부증명서를 대조하세요. 공동담보로 기재된 토지의 권리관계도 확인해야 합니다.
• 임차권등기 4건. 김지영·황석환·심혜원·김태영의 임차권등기, 계약기간, 전입·점유, 확정일자와 배당요구 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 추가 점유·전입자. 11명의 보증금, 실제 임대차 여부, 호실, 현재 점유 여부를 확인하세요. 특히 동일 호실에 여러 이름이 기재된 경우 계약 당사자와 세대원 관계를 구분해야 합니다.
• 배당순위. 안산시·국민건강보험공단의 압류 관련 채권과 임차인의 최우선변제 가능성을 확인하세요. 현재 예상배당액은 이들 변수를 반영하지 않았습니다.
• 매각 범위. 일괄매각 대상 건물과 토지의 범위, 건축물대장상 용도 및 실제 이용상태를 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 최근 건물 전체 실거래와 인근 유사 건물 가격, 실제 임대수익을 확인해 입찰가격을 산정하세요.
• 명도·인도. 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 확인하고, 호실별 인도 절차·협의 비용·소요 시간을 검토하세요.
• 관리비·체납. 공용부분 관리비, 공과금, 수선 필요 여부와 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 확인하세요.
• 입찰기일·원본 대조. 매각기일 2026.10.01.의 진행 여부와 매각조건 변경, 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 727,081,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권과 그 이후의 주택임차권등기를 기준으로 보면, 매수인에게 승계되는 권리는 없는 구조로 분석되며 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 주택임차권등기 4명 외에 추가 점유·전입자 11명이 기재되어 있고, 상당수의 보증금과 실제 임대차관계가 불명확합니다. 또한 예상배당표에는 조세채권과 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으며, 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가 대비 할인폭을 근거로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 권리 인수액 0원 예상, 임차·점유 및 가격 검증은 추가 확인 필요입니다. 토지와 건물의 최신 권리관계, 실제 점유 상태, 우선배당 가능성, 건물 전체의 시장가격을 확인한 후 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.