청주지방법원 2025타경5899. 청주시 흥덕구 옥산면 ‘흥덕코오롱하늘채아파트’ 122동 11층 1104호, 전용 59.9318㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2017년 4월 21일 설정된 하나은행 근저당권 1억 2,600만원이며, 해당 근저당권은 2025년 4월 18일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 신한은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 싸게 산다는 것은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 219,000,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 12건의 평균은 177,300,000원으로, 현재 회차에서의 실질취득가는 평균보다 41,700,000원 높습니다. 임차인 보증금 인수가 없으므로 이 사건의 실질취득가는 낙찰가와 같고, 시세 비교 역시 현재 최저가 219,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 953 흥덕코오롱하늘채아파트 제122동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9318㎡ · 지상 15층 중 11층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 공동주택(아파트) · 2016.11.30 |
| 소유자 | 박풀잎 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 44,919,455원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2017.04.21. 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.04.18. 한국주택금융공사로 이전됐지만, 권리의 순위와 말소기준일은 바뀌지 않습니다. 2021.12.16. 설정된 신한은행 근저당권 53,900,000원과 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 소유자 단독점유로 단정해서는 안 됩니다. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 입찰 전 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조해 대항력 가능성이 있는 미확인 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균의 123.5%
흥덕코오롱하늘채아파트 동일 면적 59.93㎡의 2026년 6~7월 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 144,380,000원~193,000,000원, 평균은 177,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.93㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 8 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 12 | 144,380,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 5 | 144,570,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 14 | 145,650,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 177,300,000원 |
현재 최저가 219,000,000원은 실거래 평균보다 41,700,000원 높고, 최근 최고 거래가 193,000,000원보다도 26,000,000원 높습니다. 인수금이 없어 권리비용이 추가되지는 않지만, 그 점을 감안해도 현재 회차의 실질취득가는 최근 실거래 범위를 벗어납니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 53,900,000원 | 53,900,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 | 15,097,720원 | 15,097,720원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 현대카드 | 5,039,451원 | 5,039,451원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,096,829원 |
현재 매각가 가정에서는 채권액 200,037,171원이 전액 배당되고 소유자에게 15,096,829원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 삼성카드 가압류는 2023.03.27., 현대카드 가압류는 2024.11.11. 등기상 말소됐으므로 실제 배당요구 및 채권 존부는 배당요구종기 서류에서 다시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주소로초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·자연림·단독주택 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 약 15m 도로와 북측 약 4m 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층으로, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·주거용지·옥산가락지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 437,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,206세대 단지이고 동일 면적의 2026년 6~7월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 144,380,000원부터 193,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 인수액이 0원이므로 낙찰가가 그대로 실질취득가입니다. 현재 219,000,000원은 실거래 평균과 최고가를 모두 웃돕니다.
- 회차별 상한 설정. 1회 유찰가 175,200,000원과 2회 유찰가 140,160,000원을 실거래 범위와 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람과 현장조사로 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 과거 압류 4건은 말소됐으나 현재 체납세금과 교부청구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당채권 대조. 삼성카드와 현대카드 가압류는 등기상 말소됐으므로 실제 배당요구 채권에 포함되는지 원문 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납액이 있으면 매수인 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡한 인수형 경매는 아닙니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유조사를 생략할 수는 없습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 현재 실질취득가 219,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 177,300,000원보다 41,700,000원 높고, 최고 거래가 193,000,000원보다도 26,000,000원 높습니다. 1회 유찰가 175,200,000원이 되어야 비로소 실거래 평균 아래로 내려옵니다. 권리는 조건부 합격, 현재 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 깨끗한 권리를 확인하는 것보다 시세에 맞는 회차와 응찰가를 선택하는 데 있습니다.
