청주지방법원 2025타경5998. 청주 청원구 율량동 이지파크 302호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택), 사건 용도는 다세대입니다. 감정가 262,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 128,380,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당분까지 합친 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
임차인 권다솜은 2022년 6월 3일 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 5월 4일입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2023년 6월 12일 충북낙농업협동조합 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 한 임차인으로, 현재 회차 배당에서 보증금 180,000,000원 중 125,782,680원만 배당되고 54,217,320원이 남아 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5998 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 18-27 이지파크 302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 비교 면적 | 83.49㎡ |
| 소유자 | 박태환 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 200,894,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인
현재 권리분석의 기준점은 2023.06.12. 충북낙농업협동조합 가압류 20,333,111원입니다. 그 뒤의 청주시 압류, 권다솜 가압류, 청주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권다솜의 임차관계는 전입·점유가 2022.06.03.로 말소기준보다 앞서므로, 2024.06.05. 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험이 없어지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권다솜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.03 / 2022.05.04 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
③ 가격 비교 — 최저가 47.5%가 아니라 실질취득 67.6%
이지파크의 비교 면적 83.49㎡ 거래는 2건이며, 2022년 3월 270,000,000원, 2022년 4월 270,000,000원입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 270,000,000원입니다. 현재 최저가 128,380,000원만 놓으면 비교거래의 47.5%지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다.
현재 회차 실질취득액 182,597,320원을 기준으로 보면 비교거래 270,000,000원의 약 67.6%입니다. 다만 확인되는 거래가 2022년 2건뿐이므로, 2026년 매각시점의 현재 시세가 270,000,000원이라고 단정해 가격 가점을 크게 주기에는 표본과 시점의 한계가 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 83.49㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 83.49㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 평균 | 83.49㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,320원 |
| 1. 임차인 권다솜 보증금 | 180,000,000원 | 125,782,680원 |
| 2. 충북낙농업협동조합 가압류 | 20,333,111원 | 0원 |
| 3. 권다솜 가압류 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 권다솜 경매개시결정 | 200,894,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 권다솜의 미배당 보증금은 54,217,320원이며 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 128,380,000원 | 54,217,320원 | 182,597,320원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 89,866,000원 | 92,151,588원 | 182,017,588원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 62,906,199원 | 118,626,113원 | 181,532,312원 |
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 주위환경. 상리교차로 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역, 토지면적 1,080.0㎡, 공시지가 334,500원/㎡입니다.
- 규모. 이지파크는 8세대이며 사용승인일은 2022.01.14입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 기준 매수인 총부담은 182,597,320원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 권다솜의 임대차계약일 2022.05.03, 확정일자 2022.05.04, 전입·점유 2022.06.03을 원본과 대조해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 확인. 임차인과 권리관계인의 관계, 실제 보증금 지급내역, 자금 흐름을 확인해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 공부상 302호와 현황 402호 표시가 왜 다른지 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교거래가 2022년 2건이므로 2026년 입찰 시점의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 환금성. 8세대 규모와 경매 평균 유찰 2.6회를 감안해 재매각 난도를 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “1.28억짜리 물건”이 아니다
이 물건을 128,380,000원짜리 경매물건으로 보면 판단이 틀어집니다. 대항력 있는 권다솜의 보증금 180,000,000원이 먼저 놓여 있고, 현재 회차에서는 배당 후 남는 54,217,320원을 매수인이 부담할 수 있어 실질취득은 182,597,320원입니다. 추가 유찰이 생겨 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 180,000,000원 부근에서 유지됩니다.
비교거래 270,000,000원보다는 숫자상 낮지만, 비교 가능한 거래가 2022년 2건뿐이라는 점, 8세대 소규모 단지라는 점, 임차인과 권리관계의 확인 필요성, 그리고 302호·402호 현황표시 차이가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 임차권의 실체와 현재 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
