청주지방법원 2025타경6120. 청주시 상당구 영운동 115-28 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택(2가구)입니다. 건물은 조적조 스라브지붕 2층이며, 토지는 142.0㎡입니다. 감정가 178,006,240원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 87,222,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
가격만 보면 크게 내려온 물건이지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수는 없다는 점과, 2025.09.02 전입한 김은지의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았다는 점을 함께 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경6120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 영운동 115-28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(2가구) 이용 |
| 건물 | 조적조 스라브지붕 2층 · 외벽 벽돌붙임 · 내벽 벽지 도배 및 내부인테리어 · 샷시 창호 |
| 토지 | 142.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김봉기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,006,240원 / 87,222,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 14,712,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.06.11. 갑구 3번 KB국민카드 가압류 11,249,672원입니다. 뒤이어 2024.09.02 신한저축은행 가압류 26,824,056원이 등기됐고, 2025.12.31 KB국민카드의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김은지의 전입일은 2025.09.02로 말소기준권리인 2024.06.11 가압류보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력이 없어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 배당관계와 실제 점유·명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,222,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,996원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,249,672원 | 11,249,672원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한저축은행 | 26,824,056원 | 26,824,056원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,712,931원 | 14,712,931원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,465,345원 |
현재 최저가 87,222,000원 가정 시 채권자 총 청구 52,786,659원은 전액 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 32,465,345원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 87,222,000원 | 52,786,659원 | 0원 | 32,465,345원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,055,399원 | 52,786,659원 | 0원 | 6,769,743원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 42,738,779원 | 41,569,481원 | 11,217,178원 | 0원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 채권자에게 11,217,178원의 미배당이 발생하지만, 이것이 곧 매수인 인수로 연결되는 것은 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 채권자 회수액이 줄어드는 구조이지, 해당 부족액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청남초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택과 아파트단지 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 단독주택(2가구)으로 이용 중입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 2층, 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지 도배 및 내부인테리어, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 142.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 334,300원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 김은지는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 2가구 점유 확인. 감정평가상 단독주택 2가구 이용입니다. 김은지 외 실제 점유자 존재 여부와 각 가구의 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각 대상이므로 매각목록과 현황 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만 믿지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 실제 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 소유자 잔여 32,465,345원 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 명도 준비. 대항력 없는 점유라 해도 실제 퇴거 협의와 인도 절차에는 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 현장검증형”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2024.06.11 KB국민카드 가압류이고, 이후 신한저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김은지도 2025.09.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택 2가구이며, 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 반드시 현장·원본 검증이 필요한 물건입니다.
