수원지방법원 2025타경52181. 안산시 상록구 부곡동 ‘부곡파크타운’ 1층 104호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 이일주 지분 3분의 2와 주식회사하나로오케이 지분 3분의 1의 공유 형태입니다. 2025.04.18 주식회사하나로오케이가 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 경매가 진행 중이고, 데이터상 이 경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다.
등기만 놓고 보면 현재 남아 있는 근저당·가압류는 없습니다. 과거 국민은행 근저당 65,000,000원은 2018.08.13 말소됐고, 이성주 지분에 관한 강제경매개시결정과 가압류도 2024.02.21 매각과 함께 말소되었습니다. 이일주 지분에 설정됐던 처분금지 가처분도 2026.05.22 말소됐습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52181 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 664-8 1층 104호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 성호로20길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 이일주 3분의 2 · 주식회사하나로오케이 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 주식회사하나로오케이 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 / 단지 | 2002.10.31 준공 · 부곡파크타운(664-8) · 8세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심
현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않고, 과거의 주요 가처분·가압류·강제경매 등기는 이미 말소되었습니다. 그러나 매각물건명세서·현황조사에는 104호를 주거로 사용하는 이성주가 확인되고, 전입일은 2008.03.03입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 유무를 확정적으로 단정할 수 없습니다. 전입시점만으로는 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 실제 임대차계약의 성립·보증금·점유 계속 여부 확인이 선행돼야 합니다.
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성주 | 104호 · 주거 | 2008.03.03 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인필수 |
또 하나 눈여겨볼 점은 등기 이력입니다. 2023.03.08 등기에는 이성주 지분 3분의 1이 기재됐고, 그 지분은 2024.02.16 강제경매 매각을 원인으로 주식회사하나로오케이에 이전되었습니다. 현황조사상 점유자 이름도 이성주인 만큼, 현재 점유가 임대차인지 과거 공유자의 계속 점유인지, 동일인 관계와 점유권원을 원자료에서 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만, 하락 추세와 인수 미확정
부곡파크타운(664-8)은 총 8세대 규모이고, 대상 면적과 일치하는 59.9㎡ 거래는 데이터상 2건입니다. 최신 거래는 2025.06의 95,000,000원, 이전 거래는 2022.03의 108,000,000원입니다. 전체 평균은 101,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.9㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 59.9㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
가격 흐름은 최근 거래가 과거 거래보다 낮아져 -12.0%의 하락 추세로 집계되어 있습니다. 현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 67.1%입니다. 다만 이는 어디까지나 낙찰대금만 비교한 표면 가격입니다. 임차인 승계액이 미확정이므로 최종적인 가격 메리트는 보증금 확인 뒤에 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,546,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사하나로오케이 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,153,400원 |
위 배당모형은 매각가 63,700,000원을 가정한 데이터상 계산이며, 집행비용 1,546,600원과 소유자 잔여 62,153,400원으로 구성됩니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않아, 이 표만으로 매수인의 실제 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 63,700,000원 | 62,153,400원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 44,590,000원 | 43,387,380원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 31,212,999원 | 30,251,165원 |
회차가 더 진행되면 표면 매각가는 44,590,000원, 31,212,999원으로 내려갑니다. 그러나 임차인의 보증금과 대항력이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분만큼 실질취득가도 그대로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가 외 비용이 붙기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 내 1층 104호입니다.
- 주변환경. 부곡파출소 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 다세대주택 건부지이며 남서측 도로와 접합니다. 토지면적은 273.7㎡, 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 난방·위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인되는 동일면적 거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다. 최신 거래 95,000,000원은 과거 108,000,000원보다 낮아 최근 추세가 -12.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이성주의 임대차계약서, 실제 보증금, 계약 당사자, 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일 2008.03.03만으로 확정 판단하지 말고, 점유 계속 여부와 임대차 성립 경위를 함께 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 관계가 확인되지 않아 배당 순위와 미배당 보증금 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 과거 공유자 이력 대조. 등기상 이성주 지분 3분의 1이 2024.02.16 강제경매 매각으로 이전된 이력이 있으므로, 현 점유자와의 관계 및 점유권원을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 승계 가능액을 더해 최근 거래 95,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 낮은 거래량 고려. 8세대·동일면적 거래 2건의 소규모 다세대라 향후 매도 시 환금성도 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “67.1%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 표면 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 63,700,000원, 최근 12개월 평균 95,000,000원의 67.1%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 시세도 -12.0% 하락 추세이고, 무엇보다 2008.03.03 전입한 점유자의 보증금 자체가 미상입니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 실제로 얼마를 떠안을 수 있느냐입니다. 보증금·대항력·배당 관계가 확인돼 승계액이 확정된 뒤에야 비로소 실질취득가와 95,000,000원의 최근 실거래를 제대로 비교할 수 있습니다. 등기상 담보권 문제는 단순해졌지만, 점유관계의 불확실성과 적은 거래표본, 2회 유찰 이력까지 겹친 만큼 현재는 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 물건입니다.
