수원지방법원 2025타경52224. 안산 단원구 고잔동 호수공원아파트 138동 7층 702호, 전용 134.878㎡ 아파트입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 945,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 권리의 기준점은 2014년 한국스탠다드차타드은행 근저당이고, 이후 중소기업은행 가압류와 경매개시결정, 후순위 근저당들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 권리보다 가격이 더 중요합니다. 같은 단지 동일 면적 실거래 평균은 847,083,333원인데, 신건 최저가는 그보다 97,916,667원 높습니다.
임차인 한서린 씨가 확인되지만 전입일은 2024.09.09입니다. 말소기준권리인 2014.08.19보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 큰 부담이 아니지만, 신건 가격은 시세보다 높다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 720 호수공원아파트 138동 7층702호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 134.878㎡ · 25층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 김순성 2분의 1 · 한인숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 945,000,000원 / 945,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2014.08.19 을구 7번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 2건, 중소기업은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한서린 | 138동 702호 | 2024.09.09 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 구조가 아니라, 현황조사와 매각물건명세서에 표시된 점유자입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않았다고 해서 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 전입 순위가 뒤라 매수인 인수로 연결되는 임차권 위험은 낮게 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균보다 높다
호수공원(대림1), 동일 면적 134.88㎡의 최근 실거래 12건입니다. 단지는 2,073세대, 사용승인일은 2001.12.27입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 134.88㎡ | 21 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 134.88㎡ | 1 | 755,000,000원 |
| 2026.04 | 134.88㎡ | 5 | 790,000,000원 |
| 2026.04 | 134.88㎡ | 10 | 830,000,000원 |
| 2025.10 | 134.88㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2025.09 | 134.88㎡ | 3 | 890,000,000원 |
| 2025.09 | 134.88㎡ | 3 | 890,000,000원 |
| 2025.08 | 134.88㎡ | 10 | 1,000,000,000원 |
| 2025.06 | 134.88㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2025.06 | 134.88㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2025.05 | 134.88㎡ | 12 | 1,000,000,000원 |
| 2025.05 | 134.88㎡ | 12 | 1,000,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 847,083,333원 |
최근 실거래는 730,000,000원~1,000,000,000원 범위에 있습니다. 평균은 847,083,333원이고, 신건 최저가 945,000,000원은 평균보다 111.6%로 높습니다. 즉 권리상 인수액이 없더라도, 지금 회차에서 감정가 그대로 응찰하면 실거래 평균 대비 약 97,916,667원 비싼 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 945,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,850,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사서울은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 손옥주 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 함병필 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 348,000,000원 | 39,650,000원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신한캐피탈 주식회사 | 904,333,588원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 11번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 64,066,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 945,000,000원 가정 시 채권 총액 3,229,899,640원 중 933,150,000원이 배당되고, 미배당은 2,296,749,640원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 945,000,000원 | 933,150,000원 | 2,296,749,640원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 756,000,000원 | 746,040,000원 | 2,483,859,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 604,800,000원 | 596,352,000원 | 2,633,547,640원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 슬기초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린공원·각급학교가 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 25층 건물 중 7층 702호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보설비·소화전설비를 갖추고 열병합 지역난방입니다.
- 용도지역. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,378,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 2,073세대 대단지로 거래 표본은 있으나, 최근 동일 면적 거래가 730,000,000원부터 1,000,000,000원까지 벌어져 가격 산정 폭이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가가 실거래 평균보다 97,916,667원 높습니다. 응찰 상한은 실거래 평균과 층·상태를 기준으로 다시 잡아야 합니다.
- 임차인 확인. 한서린 씨는 후순위 전입자로 대항력은 없지만, 보증금과 배당요구 여부는 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 검증. 2014.08.19 한국스탠다드차타드은행 근저당이 기준입니다. 과거 말소등기와 현재 유효 권리를 등기부 원본으로 대조하세요.
- 명도 리스크. 후순위 임차인이 점유 중이면 인도명령·명도 협의 비용과 기간을 별도로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 대단지 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 자금계획. 최저가 기준 입찰보증금 10%는 약 94,500,000원입니다. 신건 가격이 높으므로 유찰 시나리오까지 함께 준비하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 숫자는 111.6%
이 물건은 임차인 전입이 말소기준 이후라 대항력 부담은 낮고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 접근이 어렵지 않습니다. 그러나 현재 최저가 945,000,000원은 실거래 평균 847,083,333원의 111.6%입니다. 결국 신건에서의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 실질취득가가 시세 평균을 이미 웃도는 만큼, 지금은 무리한 응찰보다 유찰 후 가격대에서 안전마진을 재계산하는 전략이 더 합리적입니다.
