수원지방법원 2025타경52237. 시흥 정왕동 ‘시화엠티브이호반써밋더퍼스트오션’ 105동 17층 1703호, 전용 59.9117㎡ 아파트입니다. 등기 흐름의 기준점은 2023.05.04 우리은행 근저당권입니다. 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 권리분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건이라 감정가 370,000,000원이 그대로 최저매각가인데, 같은 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균은 322,375,000원입니다. 즉 현재 회차에서 최저가 기준으로 들어가면 실거래 평균보다 47,625,000원 높게 시작하는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2712 시화엠티브이호반써밋더퍼스트오션 제105동 제17층 제1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9117㎡ · 철근콘크리트구조 29층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김원태 (2023.05.04 소유권이전, 거래가액 292,145,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 232,310,544원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 비고 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인 보증금이나 매수인 인수액은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.05.04 우리은행 근저당권이며, 같은 날 설정된 후순위 근저당 2건과 이후 가압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 다만 물건 비고에 토지 별도등기 있음이 기재되어 있으므로 입찰 전 원본 서류에서 별도등기의 내용과 말소 여부는 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 높다’의 근거
같은 단지(시화MTV호반써밋더퍼스트오션, 578세대·2022.12.23 사용승인) 유사 면적의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.94㎡ | 16 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 28 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 20 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 26 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 7 | 321,500,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 5 | 323,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 20 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 18 | 319,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,375,000원 |
최근 실거래는 295,000,000원~355,000,000원 범위이고, 평균은 322,375,000원입니다. 감정가 370,000,000원은 실거래 최고가 355,000,000원보다도 높습니다. 현재 최저가가 시세 평균의 114.8%이므로, 신건 응찰은 가격 여유가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,980,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 197,780,000원 | 197,780,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 51,700,000원 | 51,700,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 디비손해보험 주식회사 | 10,609,080원 | 10,609,080원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,151,636원 | 9,151,636원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,627,998원 | 6,627,998원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 13,814,171원 | 13,814,171원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,337,115원 |
현재 회차 370,000,000원 가정에서는 채권 총액 322,682,885원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 41,337,115원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 “시화나래중학교” 북측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 2022.12.23 사용승인된 철근콘크리트구조 29층 건물 중 17층 1703호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 인접 공도를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 578세대 단지이고 최근 12건 실거래가 확인되나, 거래 범위가 295,000,000원~355,000,000원으로 편차가 있어 낙찰가 상한 관리가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 최저가 370,000,000원은 실거래 평균 322,375,000원보다 높습니다. 신건 응찰은 보수적으로 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 296,000,000원, 2회 유찰 시 236,800,000원입니다. 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.
- 토지 별도등기. 비고에 토지 별도등기가 있으므로 등기부 원본에서 별도등기의 성격과 매각 후 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없더라도 현장 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·매각·감정·실거래 정보를 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격 보류”
이 물건은 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 2023.05.04 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인 인수도 없습니다. 하지만 현재 최저가 370,000,000원은 최근 실거래 평균 322,375,000원을 크게 웃돌고, 실거래 최고가 355,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건에서 ‘싸다’고 판단하기보다 유찰 이후 가격 구간에서 접근하는 전략이 더 합리적입니다.
