수원지방법원 2025타경52250. 안산시 상록구 본오동 모아빌 401호는 4층과 5층을 함께 이용하는 복층 다세대주택입니다. 감정가는 317,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 155,330,000원입니다. 가격이 크게 내려온 만큼 먼저 확인해야 할 것은 감정가가 아닌 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년에 설정됐던 안산신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2021년 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김영식 근저당권과 경서농업협동조합의 추가 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 등기상 인수액이 없다는 사실과 점유·임차 위험이 완전히 해소됐다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 943-7 모아빌 4층 401호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 이호로 17 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 복층 |
| 이용상태 |
4층: 방 2개·화장실 1개·거실·주방 및 식당·베란다 5층: 방 1개·화장실 1개·다용도실·베란다 |
| 비교 기준 면적 | 45.763㎡ · 실거래 면적 일치하지 않음 |
| 소유자 | 정혜련 (소유자 요약 기준 · 소유권이전 등기의 말소 표시와 대조 필요) |
| 건물 규모 | 5층 건물 · 7세대 · 사용승인 2019.11.28 |
| 감정가 | 317,000,000원 |
| 최저매각가 | 155,330,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 서울경서농업협동조합 |
| 청구금액 | 195,421,264원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임대관계 | 미상 · 점유 및 임차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임대관계는 확인 필요
말소기준은 2021.05.17 설정된 을구 3번 경서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 243,600,000원입니다. 앞서 설정됐던 을구 1번 안산신용협동조합 근저당권 720,000,000원은 2021.05.17 말소됐으므로 현재 인수할 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.
말소기준 이후의 김영식 근저당권 40,000,000원, 경서농업협동조합 추가 근저당권 5,400,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이들 채권이 배당금을 받지 못하더라도 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 감정가 대비 49%가 곧 시세 대비 49%는 아니다
모아빌에서 확인된 실거래는 2026년 2월 174,000,000원에 거래된 1건입니다. 문제는 해당 거래의 전용면적이 68.66㎡로, 대상의 비교 기준 면적 45.763㎡와 일치하지 않는다는 점입니다. 따라서 이 거래는 참고자료로만 활용하고, 동일 면적의 직접적인 시세 근거로 사용하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.66㎡ | 3층 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 174,000,000원 |
현재 최저매각가 155,330,000원은 이 참고 거래가 174,000,000원의 89.3%입니다. 다만 서로 다른 면적의 거래를 비교한 수치이므로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다는 근거로 사용할 수 없습니다.
특히 이 물건은 4층과 5층으로 구성된 복층 다세대입니다. 일반적인 단층 거래와 비교할 때 면적뿐 아니라 복층의 실제 사용구조, 층별 이용상태, 건물 상태 및 환금성 차이도 함께 검토해야 합니다. 현재 실거래 표본만으로는 동일 조건 시세나 가격 추세를 신뢰성 있게 판정하기 어렵습니다.
최저가: 155,330,000원
참고 실거래: 174,000,000원
비교 기준 면적: 45.763㎡
실거래 면적: 68.66㎡
실거래 표본: 1건
현재의 89.3%라는 비율은 면적이 일치하지 않는 거래와의 단순 금액 비교입니다. 동일 면적·유사 구조의 거래를 확보하기 전에는 가격 경쟁력을 확정하지 않는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,974,620원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경서농업협동조합 | 243,600,000원 | 152,355,380원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김영식 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 경서농업협동조합 | 5,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 | 289,000,000원 | 152,355,380원 |
현재 최저매각가 기준 단순 예상배당입니다. 집행비용 2,974,620원을 공제한 후 경서농업협동조합의 을구 3번 근저당권에 152,355,380원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 계산했으며 당해세·실제 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
총 근저당 채권최고액 289,000,000원에 대해 예상배당은 152,355,380원이며, 미배당액은 136,644,620원입니다. 후순위 근저당권자인 김영식과 경서농업협동조합의 추가 근저당권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 다만 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 구분해야 합니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰이 진행될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 136,644,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 182,591,234원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 76,111,700원 | 74,341,689원 | 214,658,311원 | 0원 |
향후 유찰이 발생한다는 가정 아래, 최저가는 108,731,000원 및 76,111,700원으로 내려갑니다. 이에 따라 근저당권자들이 회수하지 못하는 금액은 각각 182,591,234원, 214,658,311원으로 확대됩니다.
반면 등기상 소멸하는 근저당권만을 기준으로 한 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 채권자 미배당과 매수인 채무인수가 서로 다른 개념이기 때문입니다. 다만 실제 임차관계가 확인되지 않았으므로 회차별 인수 0원 역시 최종 확정 금액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산동산고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 학교 등 생활지원시설, 근린생활시설이 혼재한 주거지대로, 감정평가상 주거환경은 무난한 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층 건물입니다. 사용승인일은 2019.11.28이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 이중창호 구조입니다.
- 복층 이용. 4층은 방 2개·화장실 1개·거실·주방 및 식당·베란다, 5층은 방 1개·화장실 1개·다용도실·베란다로 이용 중입니다. 실제 복층 이용상태와 공부상 면적·구조를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 기본 위생시설·급배수시설·보안설비 및 지상주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 평탄한 세로장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등으로 지정돼 있습니다. 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 1건이고 면적도 대상과 일치하지 않아 가격 형성 수준과 거래 유동성을 충분히 검증하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 조건 시세 확보. 현재 참고 거래는 68.66㎡로 대상 비교 기준 45.763㎡와 다릅니다. 동일하거나 유사한 면적과 복층 구조의 거래를 추가로 확인해 가격 기준을 다시 설정해야 합니다.
- 점유 및 임차관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 대조하고 실제 점유자, 보증금, 전입일 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 미확인 임차인이 있다면 인수액과 실질취득비용을 재산정해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 기존 안산신용협동조합 근저당권의 말소, 경서농업협동조합 근저당권의 말소기준 지위, 후순위 근저당권의 소멸 여부를 최신 등기에서 재확인해야 합니다. 소유권이전 등기의 말소 표시도 함께 확인해야 합니다.
- 배당 귀속 확인. 신청채권자 청구금액 195,421,264원과 예상배당표의 경서농업협동조합 배당액 152,355,380원의 관계를 확인해야 합니다. 회차별 신청채권자 배당액 0원 표시를 실제 배당결과로 받아들여서는 안 됩니다.
- 복층 실물 확인. 4층 및 5층의 실제 사용상태와 공부상 구조, 누수·방수·단열 상태, 계단 및 설비 상태 등을 확인해야 합니다. 공부와의 차이가 없다는 평가 내용만으로 모든 물리적 하자가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 155,330,000원과 추가 유찰 가정 가격 108,731,000원, 76,111,700원을 비교하되, 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 매매 가능한 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
- 체납 및 명도 비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다. 등기상 인수액이 없더라도 취득 이후 부대비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 시세다
안산 모아빌 401호는 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 155,330,000원으로 내려온 복층 다세대입니다. 기존 선순위 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 분석에서는 결론을 서둘러서는 안 됩니다. 유일한 참고 실거래 174,000,000원은 대상과 면적이 다른 68.66㎡ 거래입니다. 이 금액과 최저가를 단순 비교한 89.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 또한 7세대 규모의 소규모 건물이고 이미 2회 유찰된 이력이 있어 환금성 검토도 필요합니다.
무엇보다 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력 있는 점유자가 없다고 확정할 수 없으며, 소유권 등기 표시와 신청채권자 배당 귀속도 대조할 사항입니다.
현재의 결론은 등기상 근저당권 인수 부담은 없으나, 동일 조건 시세와 실제 점유관계가 확인되기 전에는 가격 경쟁력 및 최종 실질취득비용을 확정할 수 없다는 것입니다. 감정가 대비 큰 할인율은 검토의 출발점일 뿐, 그 자체로 저가 매수의 증거는 아닙니다.
