수원지방법원 2025타경52305. 경기 시흥시 정왕동 길산에스에스티지식산업센터 6층 611호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 641,477,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 314,323,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.09.22 설정된 주식회사신한은행 근저당권 636,000,000원입니다.
겉으로 보면 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 가격이 크게 낮아진 듯 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 점유관계입니다. 611호에는 2019.03.11 전입한 최경갑이 확인되며, 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 최종 확정할 수 없으므로, 314,323,000원만을 실질취득가격으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52305 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1277-14 길산에스에스티지식산업센터 6층 611호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 경기과기대로 219 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 6층 611호 |
| 소유자 | 지투테크주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 641,477,200원 / 314,323,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 530,585,138원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
등기상 2020.09.22 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 설정된 시흥시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.12.11 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.01.14 해제로 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 인수금액 확인 전 가격판단 금지
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경갑 | 611호 · 주거 | 2019.03.11 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최우석 | 611호 · 주거 | 2021.11.03 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광우 | 길산SST 611호 | 2022.09.01 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최우석과 이광우는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 문제는 최경갑입니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 무조건 유리하다고 볼 수 없으며, 최종 실질취득가격은 314,323,000원 + 실제 인수금액으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,200,522원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 636,000,000원 | 309,122,478원 |
| 미배당 | 636,000,000원 | 326,877,522원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 5,200,522원을 제외한 309,122,478원이 근저당권에 배당되고, 326,877,522원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 또한 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 위 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기과학기술대학교 남서측 인근으로, 공장·업무시설·아파트단지·대학교 등이 혼재하는 공업지대입니다.
- 교통. 북동측에 지하철 4호선 정왕역이 있고 인근 버스정류장이 있으며 차량 접근이 가능합니다.
- 도로. 남서측 약 50m, 남동측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·특수지역(반월특수지역)·산업시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공장용지, 평지, 세로장방형이며 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 제시외 건축물. 내부에 판넬조 판넬지붕 2층 사무실 등 총면적 약 114.924㎡와 철제 계단실 등 약 8.164㎡의 제시외 건축물이 있으며 매각물건명세서상 제시외 건물 포함으로 표시돼 있습니다.
- 이용 제한. 특수지역(반월특수지역)으로 관련 법령에 따른 이용상 제한 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 314,323,000원 | 326,877,522원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 220,026,100원 | 419,854,265원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 154,018,270원 | 484,937,986원 |
유찰이 이어지면 매각가는 220,026,100원, 154,018,270원으로 내려가지만, 선순위 점유자의 인수 가능성이 해소되는 것은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 상태라면 낙찰가 하락분만큼 실질취득가격이 그대로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최경갑 보증금 확인. 2019.03.11 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 실제 인수 여부와 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득가격 재계산. 최저가 314,323,000원만 보지 말고 확인된 인수금액을 더해 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
- 제시외 건축물 확인. 판넬조 사무실 등과 철제 계단실이 포함돼 있으므로 현황·사용관계와 매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 특수지역 규제 확인. 반월특수지역·국가산업단지·산업시설구역 등 관련 법령상 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 선순위 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 641,477,200원에서 2회 유찰돼 최저가가 314,323,000원까지 내려왔습니다. 하지만 2019.03.11 전입한 최경갑이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 실질취득가격을 현재 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 시세도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도, 특수지역 이용 제한, 제시외 건축물까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 선결과제는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “선순위 점유자에게 실제로 얼마를 인수하는가”를 먼저 밝히는 것입니다.
