수원지방법원 2025타경52350. 경기도 시흥시 도창동 508-17, 5층 건물 중 제3층 제301호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 사무소이고 현황은 공실로 조사됐습니다. 이 물건의 첫 관문은 가격이 아니라 권리와 점유입니다. 2024.02.20 중구농업협동조합 근저당 840,000,000원이 말소기준권리로 잡히고, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유 신고 중 하나가 전입일·보증금 미상이라 대항력 가능성을 닫아서는 안 됩니다.
배당표도 가볍지 않습니다. 현재 회차 매각가 1,167,000,000원을 가정해도 집행비용 14,070,000원을 제외한 대부분이 선순위 근저당 배당으로 흡수되고, 후순위 채권자는 0원 배당입니다. 신청채권자의 청구금액은 752,734,778원이지만, 현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 배당도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52350 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 3층301호 · 도로명주소 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2022.06.30 |
| 소유자 | 김민규 · 2024.02.20 소유권이전 · 거래가액 1,070,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,167,000,000원 / 1,167,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 752,734,778원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.02.20 중구농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤로 붙은 인천신용보증재단·신용보증기금·근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단·국·시흥시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류가 여러 건 있으므로, 실제 배당에서는 당해세 여부에 따라 0순위 차감이 생길 수 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에스지솔루션 | 301호 | 2024.04.12 | 20,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 에스지 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,070,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 미소신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 1,152,930,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 인천치과의사신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 미소신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김귀명 | 502,740,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중구농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,333,312원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 36,111,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,032,185,052원 중 현재 회차 예상배당은 1,152,930,000원이고, 미배당은 4,879,255,052원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아져도 구조는 가벼워지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,167,000,000원 | 1,152,930,000원 | 4,879,255,052원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 933,600,000원 | 921,864,000원 | 5,110,321,052원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 746,880,000원 | 737,011,200원 | 5,295,173,852원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도창초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장·지식산업센터·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통 이상입니다.
- 용도. 공부상 사무소이나 현황 공실로 조사됩니다. 기본 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 각각 폭 35미터 내외 광대로와 폭 12미터 내외 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 해당 없습니다.
- 토지. 토지면적 594.2㎡, 공시지가 2,047,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업기타입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. “에스지”의 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태로 보고 보완 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 4,879,255,052원이 남고, 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다.
- 상가·사무소 환금성. 현황 공실 사무소이므로 임대 수요, 관리비, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 감정가 그대로인 1,167,000,000원에 실거래 비교 근거가 없으므로, 가격 메리트는 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 점유와 배당 순위를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유와 배당 공백
이 물건은 신건이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형이라고 보기에는 부담이 큽니다. 첫째, 점유 신고 2건 중 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 둘째, 채권총액 6,032,185,052원 대비 현재 회차 미배당이 4,879,255,052원으로 매우 큽니다. 셋째, 신청채권자 배당이 0원으로 산정됩니다. 따라서 이 사건은 “싸게 나온 신건”이 아니라, 점유·세금·배당 구조를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 근린시설입니다.
