수원지방법원 2025타경52350. 경기도 시흥시 도창동 508-17, 매화산단2길 19에 있는 집합건물의 3층 301호입니다. 물건의 용도는 근린시설이며 공부상 사무소입니다. 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐지만, 별도 점유 조사에서는 (주)에스지솔루션의 임차 내용과 '에스지'라는 주거 점유 기록이 확인됩니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 1,167,000,000원에서 최저매각가가 571,830,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 사무소의 실제 이용 상태, 점유관계, 임대 가능성 및 매매 시세가 명확하지 않습니다. 낮아진 최저가가 곧 실질적인 할인이나 안전한 취득을 의미하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 3층 301호 도로명주소: 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 2022.06.30 |
| 소유자 | 김민규 · 2024.02.20 소유권이전 · 거래가액 1,070,000,000원 |
| 감정가 | 1,167,000,000원 |
| 최저매각가 | 571,830,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 752,734,778원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2024.02.20 · 을구 5번 · 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 현황 조사 | 감정평가상 공실 · 임차 관련 조사에서 점유 기록 확인 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조와 점유 위험은 별개
말소기준은 2024.02.20 설정된 을구 5번 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 해당 근저당권은 2025.04.01 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 근저당권과 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
종전에 설정된 미소신용협동조합과 인천치과의사신용협동조합의 근저당권은 2024.02.20 등기말소가 이루어졌습니다. 따라서 종전 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차 내용과 미상 점유를 구분
점유 관련 조사에는 (주)에스지솔루션과 에스지가 각각 기록돼 있습니다. 두 기록이 동일한 점유관계를 가리키는지는 확인되지 않았으므로 실제 임차인 수를 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 및 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에스지솔루션 | 301호 | 2024.04.12 | 20,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 |
| 에스지 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미확정 |
(주)에스지솔루션: 현황조사 기준. 에스지: 매각물건명세서 기준. 두 점유 기록의 동일성 및 실제 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 571,830,000원으로 감정가 1,167,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가나 시세 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,167,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 571,830,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 미확정 |
| 매수인 실질취득 | 확정 불가 | 미상 점유자의 보증금 승계 여부 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 571,830,000원 가정)
현재 최저가로 매각된다고 가정한 배당표입니다. 집행비용 8,118,300원을 제외한 563,711,700원이 말소기준 근저당권에 배당되는 것으로 추정돼 있습니다. 후순위 가압류 채권자는 배당을 받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,118,300원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 중구농업협동조합 | 840,000,000원 | 563,711,700원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,333,312원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 36,111,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당 수령권자, 실제 채권잔액 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 표상 매수인 인수액 0원은 미상 점유자의 권리 확인 전 가정으로, 확정 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수
현재 회차는 2회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰을 가정하면 최저매각가가 더 내려가지만, 미상 점유자의 권리관계는 가격 인하만으로 해결되지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 571,830,000원 | 563,711,700원 | 525,733,352원 | 미상 점유 확인 전 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 400,281,000원 | 393,878,190원 | 695,566,862원 | 미상 점유 확인 전 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 280,196,700원 | 275,473,946원 | 813,971,106원 | 미상 점유 확인 전 |
추가 유찰 시나리오는 가정된 가격·배당 결과이며 향후 실제 매각 일정이나 낙찰가를 확정하는 내용이 아닙니다. 각 회차의 예상 인수액 0원은 미상 점유자의 권리관계를 반영하지 않은 조건부 수치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 도창동 도창초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장, 지식산업센터, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 입지조건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.06.30 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다. 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 각각 폭 35m 내외의 광대로 및 폭 12m 내외의 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부상 사무소이며 주거 점유 기록이 있어 실제 이용 형태와 적법성을 확인해야 합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 594.2㎡이며 공업기타 용도로 이용 중입니다. 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보로 301호의 독립적인 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부구조와 이용상황은 현장조사의 제한으로 실제와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 근린시설·사무소는 용도에 맞는 수요와 임대 가능성을 검토해야 합니다. 현재 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 환금성이나 적정 매각기간을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자의 대항력. 에스지의 전입일, 보증금, 실제 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력과 보증금 승계 여부가 확정되기 전에는 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
- 점유 기록의 동일성. (주)에스지솔루션과 에스지가 동일한 임차관계인지, 별도 임차인인지 대조하세요. 동일한 보증금을 중복 계산하거나 별도 임차인을 누락하지 않아야 합니다.
- 현장 점유·명도. 공실 조사와 임차 관련 기록이 일치하지 않습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유 상태, 영업 여부, 주거 이용 여부 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 사무소이므로 현황상 주거 이용이 적법한지 확인하세요. 향후 직접 사용 또는 임대하려는 용도도 관련 공부 및 규제와 대조해야 합니다.
- 당해세·조세채권. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 조세채권의 우선순위에 따라 예상배당이 변경될 수 있습니다.
- 근저당권 이전. 중구농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 신청채권자의 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인하세요.
- 실거래·임대 시세. 유사한 근린시설 및 사무소의 최근 실거래, 매물가격, 임대조건, 공실률을 확인하세요. 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·추가 비용. 미납 관리비와 공용부분 부담, 시설 상태, 내부 수리비 및 취득 관련 비용을 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 인수위험
이 물건은 감정가 1,167,000,000원에서 최저가 571,830,000원으로 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 등기상으로는 2024.02.20 중구농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 에스지의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 감정평가의 공실 조사와 임차 관련 기록도 일치하지 않습니다. 현재 예상배당표에 기재된 매수인 인수액 0원을 확정값으로 취급하면 안 되는 이유입니다.
여기에 실거래 시세와 확정 임대수익도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저렴하다는 결론을 내리기 어렵습니다. 핵심은 미상 점유자의 권리 확정, 실제 이용 상태 확인, 유사 사무소 시세 검증입니다. 이 항목들이 해소되기 전에는 실질취득비용과 가격 메리트 모두 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
