👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상 📌 말소기준 2018.08.20 📉 미배당 443,274,388원
수원지방법원 2025타경52387. 안산시 상록구 사동 1308-3 은성하이츠빌 2층 202호, 이용상태는 다세대주택(방3·욕실2·거실 및 주방1)입니다. 등기 흐름만 놓고 보면 갑구 5번 오산농업협동조합 가압류 20,160,398원이 2018.08.20 접수되어 말소기준 역할을 합니다. 그 뒤 서울우유협동조합, 현대캐피탈주식회사, 국민건강보험공단, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “후순위 권리가 지워진다”는 말만으로 끝나지 않습니다. 임차인 최귀숙의 전입일이 2018.01.22로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지 확인되지 않기 때문에 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1308-3 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 방3·욕실2·거실 및 주방1 · 제5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 면적 / 세대 | 70.71㎡ · 은성하이츠빌 8세대 |
| 소유자 | 김동필 (2015.07.22 거래가 161,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최귀숙 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 준공 / 등기 발급 | 2011.11.04 / 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
을구의 과거 근저당권들은 해지·말소 흐름이 확인됩니다. 현재 권리분석에서 핵심으로 볼 지점은 2018.08.20 가압류를 기준으로 그 이후 권리들이 매각으로 정리되는지, 그리고 그보다 앞선 2018.01.22 전입 임차인의 보증금이 매수인에게 넘어오는지입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최귀숙 | 202호 · 주거 | 2018.01.22 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
전입일만 보면 최귀숙은 2018.08.20 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 배당요구는 2025.06.23 접수되어 있으나, 배당을 요구했다는 사정만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
③ 실질취득·유찰 시나리오 — 싸다고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 100%인 175,000,000원입니다. 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 443,274,388원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 477,784,388원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 505,392,388원 | 0원 |
신청채권자 최귀숙의 청구액은 150,000,000원이지만, 세 시나리오 모두 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 선순위 배당만으로 매각대금이 소진되는 구조이고, 여기에 임차인 보증금 미상 리스크가 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 103,200,000원 | 103,200,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 156,000,000원 | 50,550,000원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 130,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 오산농업협동조합 | 20,160,398원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울우유협동조합 | 10,287,884원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 13,675,729원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 13,500,377원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 최귀숙 | 150,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
신건 기준 총 채권액은 615,024,388원, 채권자 배당은 171,750,000원, 미배당은 443,274,388원입니다. 임차인 보증금이 확인되면 실질 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 제5층 건물 내 제2층 제202호입니다. 위생설비·급배수설비·소화설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등으로 표시되며, 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 표시되고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 은성하이츠빌은 8세대 규모입니다. 대단지 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 쉬운 물건이 아니므로 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 최귀숙의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 지속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인 최귀숙과 신청채권자 최귀숙의 관계, 가장임차인 의심 여부, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 신건 가정에서도 미배당 443,274,388원이 발생하고 신청채권자 배당은 0원입니다. 이해관계가 복잡해질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 매도성·임대수요·주차·관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기일 확인. 매각기일은 2026.07.02로 표시되어 있으므로 진행 결과와 변경 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.75억”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 물건은 신건이고 감정가와 최저가가 모두 175,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 임차인 최귀숙의 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이름이 신청채권자와 같다는 특이점도 원본 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아지는지보다 실제로 떠안을 보증금이 있는지가 먼저입니다. 권리 말소는 비교적 정리되는 구조지만, 임차인 리스크가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.