청주지방법원 2025타경51866. 보은읍 산성리 297-4의 건물과 토지를 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 사무실·2층 주택으로 이용 중이며, 토지는 공부상 지목이 임야지만 현황은 대로 조사됐습니다. 현재 소유자는 조봉자이고, 2012.11.26. 설정된 보은새마을금고 근저당권 462,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 단순한 주거용 집합건물이 아니라 기타 + 토지 유형입니다. 현황조사상 점유자가 있고, 제시외 건물 및 경계침범 내용까지 있으므로 등기상 인수 여부만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51866 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 산성리 297-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실(1층) 및 주택(2층) |
| 소유자 | 조봉자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 524,115,000원 / 256,816,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 보은새마을금고 / 271,425,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 847.0㎡ · 지목 임야 · 현황 대 · 계획관리지역 · 공시지가 37,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.11.26. 보은새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 조충길·강문수·김형태·황가을의 근저당권, 충북신용보증재단·안영자·이정자· 보은새마을금고의 가압류, 보은군 및 국의 압류, 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 보은농업협동조합 근저당권과 일부 가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 현황조사 점유자 — 실제 점유자 2곳, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국디엠이(DME)협회는 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 미준건설(주 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2곳이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 점유자의 전입일은 각각 2022.06.02., 2022.08.30.으로 말소기준권리인 2012.11.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 제공된 배당 결과상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 매각조건 — 제시외 건물과 경계침범이 핵심
이 부분은 권리분석보다 현장 리스크에 가깝습니다. 경계를 침범한 제시외 부분은 실제 위치와 사용 상태를 확인해야 하고, 매각에서 제외되는 콘테이너 역시 낙찰 후 현장 정리 범위와 관련될 수 있습니다. 토지 또한 공부상 지목은 임야지만 감정평가 현황은 대로 조사돼 공부와 현황이 일치하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,424원 |
| 2. 근저당 · 보은새마을금고 | 462,000,000원 | 252,420,576원 |
| 3. 근저당 · 조충길 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강문수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김형태 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 9,428,251원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 황가을 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 안영자 | 20,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이정자 | 7,412,300원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 보은새마을금고 | 10,677,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,099,518,134원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 예상배당은 252,420,576원, 미배당은 847,097,558원입니다. 신청채권자 청구액 271,425,000원도 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 256,816,000원 | 252,420,576원 | 847,097,558원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 179,771,200원 | 176,454,403원 | 923,063,731원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 125,839,839원 | 123,278,081원 | 976,240,053원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 49% 수준입니다. 다만 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 건물 이용이 사무실과 주택의 복합 형태이고 토지까지 포함되는 유형이므로, 가격 판단은 현장 상태와 토지·건물의 실제 활용 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 보은군 보은읍 강산리 소재 보은군 농업기술센터 북동측 인근이며, 주위는 주택과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 2층 난방설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 847.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 준보전산지, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 인접 규제. 상수원보호구역·보전관리지역·하천에 접합니다.
- 공부 차이. 공부상 지목은 임야이나 현황은 대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계침범 확인. 제시외㉡이 인접토지 경계를 침범하므로 위치와 실제 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 이동이 용이한 콘테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 점유자 2곳이 있고 임대관계는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 사용·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 두 점유자의 보증금과 우선변제 여부는 미상입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 인수는 0원이나 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야와 현황 대가 다르므로 이용 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현장은 직접 봐야 한다”
이 사건은 말소기준권리가 2012.11.26. 보은새마을금고 근저당으로 명확하고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자 2곳도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현재 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 단정하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 제시외 건물·콘테이너 매각 제외·인접토지 경계침범· 공부상 임야와 현황 대의 차이가 모두 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 현장과 매각범위 확인이 승부처입니다.
