청주지방법원 2025타경51866. 보은읍 산성리 297-4의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 사무실, 2층 주택으로 이용 중이며, 토지 면적은 847.0㎡입니다. 감정가 524,115,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 256,816,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
권리관계의 기준점은 2012.11.26. 설정된 보은새마을금고 근저당권 462,000,000원입니다. 이후 설정된 조충길·강문수·김형태·황가을의 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51866 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 산성리 297-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실(1층) 및 주택(2층) |
| 토지 | 847.0㎡ · 공부상 임야 / 현황 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조봉자 |
| 감정가 / 최저가 | 524,115,000원 / 256,816,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보은새마을금고 / 271,425,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 콘테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.11.26. 보은새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2012.03.09. 보은농업협동조합 근저당권과 2012.03.30. 보은농업협동조합 근저당권, 2012.08.31. 조충길 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 점유관계 — 조사된 2곳 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국디엠이(DME)협회는 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 미준건설(주 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 전입신고가 2012.11.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 배당요구나 우선변제 여부는 매각물건명세서 원본과 점유관계를 추가 확인해야 하지만, 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 실거래 비교 자료가 없다
현재 최저매각가 256,816,000원은 감정가 524,115,000원의 49%입니다. 다만 이 물건에 대해 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 사무실과 주택이 결합된 건물에 847.0㎡ 토지가 함께 묶인 물건이므로 실제 비교대상 확인이 특히 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,424원 |
| 2. 근저당 · 보은새마을금고 | 462,000,000원 | 252,420,576원 |
| 3. 근저당 · 조충길 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강문수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김형태 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충북신용보증재단 | 9,428,251원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 황가을 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 안영자 | 20,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이정자 | 7,412,300원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 보은새마을금고 | 10,677,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,099,518,134원 중 252,420,576원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 847,097,558원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 256,816,000원 | 252,420,576원 | 847,097,558원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 179,771,200원 | 176,454,403원 | 923,063,731원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 125,839,839원 | 123,278,081원 | 976,240,053원 | 0원 |
신청채권자 보은새마을금고의 청구액은 271,425,000원입니다. 현재 회차 예상배당 252,420,576원으로도 청구액 전부를 충족하지 못하고, 3회·4회 유찰 시에는 예상배당이 각각 176,454,403원과 123,278,081원으로 더 줄어듭니다. 다만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 사무실(1층) 및 주택(2층)으로 이용 중입니다.
- 입지. 보은군 농업기술센터 북동측 인근이며, 주위는 주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과합니다.
- 토지. 847.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 준보전산지·공장설립제한지역·하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 일련번호1 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 지상 이동이 용이한 콘테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 제시외㉡은 인접토지 경계를 침범합니다.
- 설비. 2층 난방설비와 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 사무실·주택 복합건물과 토지를 함께 비교할 수 있는 실제 거래사례를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 두 점유자는 대항력 없음으로 판정되어 있으나 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 경계 침범. 제시외㉡이 인접토지 경계를 침범한다는 기재의 위치와 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 임야·현황 대인 부분과 토지이용계획상 각 제한사항을 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 이동이 용이한 콘테이너는 매각에서 제외되므로 현장 내 위치와 사용관계를 구분하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·현장 확인이 승부처
이 사건은 등기상 권리의 기준이 비교적 분명합니다. 2012.11.26. 보은새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 확인된 두 점유자도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 256,816,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 여기에 사무실·주택 복합 이용, 847.0㎡ 토지, 공부와 현황의 지목 차이, 제시외 건물의 경계 침범 및 콘테이너 매각 제외가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 실거래 시세와 현장 경계·점유 확인이 핵심인 사건입니다.
