대전지방법원 2024타경102615. 대전광역시 유성구 성북동 소재의 토지와 창고시설이 결합된 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 농산물보관창고와 동식물관련시설이며, 현재는 창고 및 일부 저온·저온냉동창고로 이용 중입니다. 토지 기호 1은 공부상 지목이 전이지만 현재는 전기타(창고시설)로 이용되고 있습니다.
권리관계의 기준점은 2019.05.02. 농협은행주식회사 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권과 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 농업회사법인동고동락주식회사의 전입일도 2020.01.13.으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경102615 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 성북동 373-11 |
| 등기 건물 | 대전광역시 유성구 성북동 373-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농산물보관창고 및 동식물관련시설 · 현재 창고 및 일부 저온·저온냉동창고 |
| 토지 | 741.0㎡ · 지목 전 · 현재 전기타(창고시설) |
| 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 · 개발제한구역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 갓푸드농업회사법인주식회사 · 2019.05.02. 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 729,758,500원 / 175,215,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 433,696,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위는 소멸
현재 소유자인 갓푸드농업회사법인주식회사는 2019.05.02. 임의경매로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2019.11.18. 설정된 농협은행 근저당권 120,000,000원, 2024.02.06. 경매개시결정, 대전신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인동고동락주식회사 | 2020.01.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일 2020.01.13.은 말소기준권리인 2019.05.02.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 24%까지 내려온 이유를 따져야 한다
감정가는 729,758,500원이고 현재 최저매각가격은 175,215,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용처럼 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 개발제한구역 안의 토지와 창고·저온냉동시설이 결합돼 있고, 농지취득자격증명과 현황변경 문제가 특별매각조건에 직접 연결돼 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,253,010원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사 | 390,000,000원 | 171,961,990원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 대전신용보증재단 | 46,369,675원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,845,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 560,214,675원 중 예상 배당액은 171,961,990원이며, 미배당액은 388,252,685원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성북2동 노인정 남측 인근으로 단독주택·농경지·임야·소규모창고·축사부지 등이 혼재하는 개발제한구역 내 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 농산물보관창고 및 동식물관련시설로, 현재 창고와 일부 저온·저온냉동창고로 사용 중입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·전기설비·저온냉동설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 129,600원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지는 공부상 지목이 전이나 현재 전기타(창고시설)로 이용 중입니다.
- 환금성. 개발제한구역 내 토지와 창고·저온냉동시설이 결합된 물건으로, 용도와 특별매각조건을 반영한 개별 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1번은 증명서가 필요하며 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 원상회복 가능성. 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령 가능성이 있으므로 사실조회회신 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 임차관계. 농업회사법인동고동락주식회사의 전입은 후순위로 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 사항을 최종 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인이 과거 등기부상 채무자와 동일 법인이므로 점유관계와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 등기 소멸. 2019.05.02. 농협은행 근저당권 이후의 근저당·경매개시결정·가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 특별조건이 더 어렵다”
이 물건은 등기상 권리분석만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2019.05.02. 농협은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 4회 유찰돼 감정가의 24%까지 내려왔다는 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 최저가의 20% 보증금, 토지 현황변경에 따른 원상회복명령 가능성, 개발제한구역 내 창고·저온냉동시설이라는 특성이 함께 붙어 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 절차·이용·환금성 리스크는 높은 편입니다. 낙찰가보다 먼저 특별매각조건과 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 하는 사건입니다.
