대전지방법원 2024타경102615. 대전광역시 유성구 성북동 373-11 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 등기부상 건물 표시는 [건물] 대전광역시 유성구 성북동 373-13으로 제시되어 있고, 감정 이용상태는 공부상 농산물보관창고 및 동식물관련시설, 현황은 창고 및 일부 저온창고·저온냉동창고입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 주거형 물건처럼 “전입 임차인만 보면 되는 구조”가 아니라, 토지와 창고시설의 용도·규제·농취증·환금성을 함께 보는 데 있습니다.
가격만 보면 감정가 729,758,500원에서 2회 유찰되어 최저가가 357,581,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 자료는 제공되어 있지 않으므로, 최저가 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서 비고에 기재된 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 매수신청보증금 몰수, 전용허가 없는 현황 변경 시 원상회복명령 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경102615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 성북동 373-11 |
| 등기부상 건물 | [건물] 대전광역시 유성구 성북동 373-13 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 농산물보관창고 및 동식물관련시설 · 현황 창고 및 일부 저온창고·저온냉동창고 |
| 소유자 | 갓푸드농업회사법인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 729,758,500원 / 357,581,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 433,696,873원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 | 지목 전 · 토지면적 741.0㎡ · 현황 전기타 · 공시지가 129,600원/㎡ |
| 용도지역·지구 | 개발제한구역 · 도시지역 · 자연녹지지역 · 가축사육제한구역 · 자연취락지구 접함 · 지구단위계획구역 접함 |
① 권리 흐름 — 등기상 부담은 매각으로 정리, 절차 리스크는 별개
제공 데이터의 말소기준은 2008.02.20 을구 1번 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정·근저당권은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 권리 말소 여부만으로 판단할 수 없습니다. 농지취득자격증명, 개발제한구역, 현황 변경에 따른 원상회복명령 가능성이 입찰의 핵심 변수입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 1명, 대항력 없음으로 산정
임차인 자료에는 농업회사법인동고동락주식회사 1명이 확인됩니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아니므로 중복 합산할 보증금은 없고, 실제 임차인 신고는 1명입니다. 다만 전입신고일이 2020.01.13으로 제공 데이터의 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 산정되어 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인동고동락주식회사 | 2020.01.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 · 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 357,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,806,134원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 진잠농업협동조합 | 273,000,000원 | 273,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 52,774,866원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 117,046,942원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 225,291,842원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 238,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 408,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 11. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 해피이엔지 | 60,247,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 12. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 151,876,231원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 13. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 준푸드 | 30,562,150원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 14. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 390,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 15. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 16. 을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 17. 갑구 18번 가압류 · 대전신용보증재단 | 46,369,675원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 18. 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,845,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액 4,034,238,840원 중 예상 배당은 351,774,866원, 미배당은 3,682,463,974원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 교부도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성북2동 노인정 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야·소규모창고·축사부지 등이 혼재하는 개발제한구역 내 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 3은 공부상 농산물보관창고이나 현재 창고 및 일부 저온창고로 이용 중입니다. 기호 4,5는 공부상 동식물관련시설이나 현재 창고 및 일부 저온냉동창고로 이용 중입니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 전기설비, 저온냉동설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·개발제한구역입니다. 자연취락지구와 지구단위계획구역은 접함으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 기호 1은 공부상 지목이 “전”이나 기준시점 현재 “전기타(창고시설)”로 이용 중입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서 비고에 농지취득자격증명 필요 및 증명서 미제출 시 매수신청보증금 몰수가 명시되어 있습니다.
- 원상회복 가능성. 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 비고가 있습니다.
- 개발제한구역. 개발제한구역·자연녹지지역 내 창고성 물건이므로 사용 가능 업종과 증·개축 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 임차인·점유. 농업회사법인동고동락주식회사는 대항력 없음으로 산정되지만, 관계인 또는 가장임차인 의심 메모가 있어 점유관계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 창고 및 일부 저온창고·저온냉동창고 물건입니다. 매수층이 제한될 수 있으므로 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 시세 비교 제한. 실거래 자료가 제공되어 있지 않으므로 최저가 49%만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 사용 가능성
이 사건은 배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 임차인도 대항력 없음으로 산정됩니다. 권리만 보면 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 물건의 본질은 대전 유성구 성북동의 토지와 창고성 시설입니다. 최저가가 357,581,000원까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 농지취득자격증명, 개발제한구역, 현황 변경과 원상회복명령 가능성, 관계인 임차 의심입니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 가볍지만, 용도·절차·환금성 리스크는 무겁습니다.