대전지방법원 2025타경4046. 대전 중구 오류동 ‘서대전역우방아이유쉘스카이팰리스’ 102동 31층 3104호 아파트입니다. 감정평가상 침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 2018.07.02 사용승인 주상복합 아파트입니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2019.02.20 박지영 명의 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 박수연의 가압류 및 강제경매개시결정이 붙었습니다.
핵심은 말소기준권리입니다. 을구 1번 하나은행 근저당권이 2019.02.20 접수되어 기준이 되고, 그 뒤의 갑구 4번 가압류와 갑구 5번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본 대조는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 오류동 73-1 서대전역우방아이유쉘스카이팰리스 102동 31층3104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등 |
| 소유자 | 박지영 (2019.02.20 소유권이전, 거래가액 331,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박수연 / 16,712,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.02.20 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 254,100,000원이고, 채무자는 박지영입니다. 그 이후 접수된 박수연의 가압류 16,700,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 평균보다 높다
단지명은 스카이팰리스, 총 298세대, 사용승인일은 2018.07.02입니다. 대상 면적은 84.85㎡이며, 최근 동일 면적 실거래는 12건입니다. 실거래 평균은 374,583,333원, 최저는 330,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.85㎡ | 32 | 398,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 34 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 34 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 30 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 24 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 84.85㎡ | 36 | 400,000,000원 |
| 2025.08 | 84.85㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 84.85㎡ | 33 | 380,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 13 | 352,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 16 | 355,000,000원 |
| 평균 | 84.85㎡ | 12건 | 374,583,333원 |
감정가와 최저매각가는 모두 400,000,000원입니다. 이는 실거래 최고가와 같은 수준이고, 실거래 평균 대비 106.8%입니다. 따라서 이 사건의 리스크는 권리보다 가격입니다. 신건에서 감정가 그대로 접근하면 평균 시세 대비 저가 매수라고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 254,100,000원 | 254,100,000원 |
| 2. 가압류 · 박수연 | 16,700,000원 | 16,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박수연 | 16,712,123원 | 16,712,123원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,087,877원 |
현재 회차 기준 채권총액 287,512,123원이 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여도 106,087,877원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 400,000,000원 | 287,512,123원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,000,000원 | 287,512,123원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 35,896,123원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대전역 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 편의시설, 주상복합 아파트, 대규모 아파트 단지, 서대전역, 대형할인점 등이 혼재한 주거 및 상업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 서대전역이 본건 아파트 단지와 접해 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 40층 건물 중 31층 3104호입니다. 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 표시되며, 토지는 사다리형 평지의 주상복합아파트용 건물 부지입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가가 실거래 평균의 106.8%입니다. 감정가 기준 접근은 저가 매수가 아니라 실거래 상단 접근입니다.
- 점유 확인. 임차인 현황상 별도 임차인 정보는 없지만, 임대관계 미상 표기가 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 관리비. 주상복합 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 철도 인접성. 서대전역과 접한 입지는 교통 장점이지만, 철도보호지구 및 생활 소음 여부는 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다. 실제 배당표는 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 예상 인수액도 0원인 단순형 경매입니다. 문제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 400,000,000원으로 동일하고, 이는 최근 동일 면적 실거래 평균 374,583,333원의 106.8%입니다. 신건이라 깔끔해 보이지만, 숫자로 보면 가격 메리트는 제한적입니다. 결론은 권리분석은 합격, 입찰가는 보수적으로입니다.
