대전지방법원 2025타경504073. 세종 나성동 나릿재마을5단지 502동 2802호, 45층 중 28층 아파트입니다. 말소기준은 2022.03.21 청주축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 임차권등기에는 임차보증금 450,000,000원, 피대위자 임차인 김추화, 대위신청인 서울보증보험주식회사가 표시됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보고, 보증기관 명의의 신고를 별도 임차인 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
현재 회차 매각가 1,030,000,000원 가정 배당표에서는 임차보증금 450,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그래서 권리상 결론은 “현재 회차 기준 인수 0원”입니다. 그러나 가격을 보면 결론이 달라집니다. 같은 단지·유사 면적 실거래 평균은 944,833,333원이고, 감정가와 최저가는 1,030,000,000원입니다. 신건에 들어가면 실질취득가가 실거래 평균보다 85,166,667원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 827 나릿재마을5단지 502동 28층2802호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 99.9109㎡ · 45층 중 28층 |
| 소유자 | 김응준 (2021.12.03. 거래가 449,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 1,030,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 1,056,314,175원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.21 근저당
등기 흐름의 핵심은 2022.03.21 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 2021.12.03 농협은행 근저당권은 2022.03.16 해지로 말소된 이력이 있고, 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 청주축산업협동조합의 채권최고액 1,116,000,000원 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 세종특별자치시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·보증기관 표 — 실제 임차인 1명, 중복합산 금지
| 구분 | 이름 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김추화 | 2021.08.30 / 2021.08.17 현황·명세서 전입 2022.01.04 | 450,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 보증기관 대위 | 서울보증보험주식회사 | 2021.08.30 / 2021.08.17 배당요구 2025.12.01 | 450,000,000원 | 승계 중복합산 금지 |
임차권등기상 임대차계약일자는 2021.08.03, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.30, 확정일자는 2021.08.17입니다. 모두 말소기준권리 2022.03.21보다 앞섭니다. 다만 현재 회차 배당표에서는 보증금 450,000,000원이 전액 배당되는 구조라, 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득가가 실거래 평균의 109.0%
나릿재마을5단지의 유사 면적 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 944,833,333원, 최저는 840,000,000원, 최고는 1,020,000,000원입니다. 이 사건의 신건 최저가이자 실질취득가는 1,030,000,000원으로, 평균보다 85,166,667원 높고 최고 실거래보다도 10,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 99.91㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2026.04 | 99.91㎡ | 42 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 99.97㎡ | 3 | 920,000,000원 |
| 2026.01 | 99.9㎡ | 7 | 930,000,000원 |
| 2026.01 | 99.91㎡ | 36 | 1,020,000,000원 |
| 2025.12 | 99.91㎡ | 24 | 1,000,000,000원 |
| 2025.12 | 99.91㎡ | 21 | 920,000,000원 |
| 2025.12 | 99.91㎡ | 25 | 935,000,000원 |
| 2025.12 | 99.91㎡ | 38 | 960,000,000원 |
| 2025.12 | 99.91㎡ | 24 | 930,000,000원 |
| 2025.12 | 99.91㎡ | 35 | 968,000,000원 |
| 2025.10 | 99.91㎡ | 37 | 915,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 944,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,030,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,700,000원 |
| 1. 임차인 대위신청인 서울보증보험주식회사 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 1,116,000,000원 | 457,300,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 1,416,000,000원 중 567,300,000원이 배당되고, 미배당은 848,700,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,030,000,000원 | 457,300,000원 | 848,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 824,000,000원 | 253,360,000원 | 1,052,640,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 659,200,000원 | 90,208,000원 | 1,215,792,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 “도시통합정보센터” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 BRT 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 45층 중 28층 2802호이며 위생·급배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 중심상업지역·시가지경관지구(중심)· 특화경관지구·지구단위계획구역입니다.
- 단지. 나릿재마을5단지(한신더휴리저브, 661세대), 사용승인일 2021.08.20, 최근 12건 실거래 평균 944,833,333원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 수 확인. 김추화 1명과 서울보증보험주식회사 대위신청을 별도 임차인 2명으로 보지 말고, 보증금 450,000,000원의 중복합산을 피해야 합니다.
- 배당표 기준 인수 확인. 현재 회차 매각가 1,030,000,000원 가정에서는 매수인 인수 0원입니다. 단, 입찰 전 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 평균 944,833,333원, 최고 1,020,000,000원 대비 신건 최저가 1,030,000,000원은 높습니다. 권리 안전성만 보고 최저가를 시세 할인으로 착각하면 안 됩니다.
- 압류·당해세 확인. 세종특별자치시 압류가 있으므로 당해세 존재 여부와 배당순위 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 가격은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 복잡해 보이는 임차권등기를 단순화하는 것입니다. 실제 임차인은 김추화 1명이고, 서울보증보험주식회사는 보증기관 대위·승계 구조입니다. 현재 회차 배당표 기준으로는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리만 보면 치명적인 인수형 물건은 아닙니다.
하지만 신건 최저가 1,030,000,000원은 실거래 평균 944,833,333원의 109.0%이고, 실거래 최고 1,020,000,000원보다도 높습니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 권리는 현재가 기준 통과, 가격은 보류. 신건 가격에 바로 응찰하기보다 실질취득가가 실거래 평균 이하로 내려오는지 확인하는 접근이 안전합니다.
