대전지방법원 2026타경47. 세종특별자치시 어진동 세종에비뉴힐에이 2층 2012호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. 감정평가 기준 현재 공실이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층에 위치합니다. 감정가는 221,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 108,290,000원, 감정가의 49%입니다.
현재 소유자는 신동우·신예원·신예은으로 각 3분의 1 지분입니다. 2024.12.20 상속을 원인으로 2026.01.08 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매를 실행하는 채권자는 세종중앙농업협동조합이고, 신청채권액은 146,211,819원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경47 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 670 세종에비뉴힐에이 2층 2012호 · 도로명주소 세종특별자치시 갈매로 353 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 감정평가 기준 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 2층 · 사용승인일 2016.11.11 |
| 소유자 | 신동우 · 신예원 · 신예은 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 146,211,819원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.03.09 세종중앙농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 204,000,000원입니다. 그 뒤 2025.02.20 정미영의 가압류 44,770,405원과 2026.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시 호실은 공실로 조사됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 현장 점유 상태는 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 별도 문제
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 108,290,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49% 수준입니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵고, 이 사건에서 직접 비교할 실거래 시세를 제시할 근거도 없습니다. 따라서 현재 가격을 단순히 “반값이니 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,290,000원 | 49% | 142,796,465원 |
| 3회 유찰 시 | 75,803,000원 | 34% | 174,731,859원 |
| 4회 유찰 시 | 53,062,100원 | 24% | 197,063,423원 |
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 204,000,000원 | 105,973,940원 |
| 2. 가압류 · 정미영 | 44,770,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 248,770,405원 중 예상 배당액은 105,973,940원이고, 미배당액은 142,796,465원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종정부청사 남측 인근으로, 주변에 주상복합 아파트·업무용 건물·상업용 건물·관공서가 밀집해 있으며 상업적 배후 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인접 도로변에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 감정평가 기준 공실입니다.
- 도로. 동측 왕복6차선, 북측 왕복2차선, 북서측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,824,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 기준 공실이지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 매각기일 전 실제 점유자를 확인하세요.
- 근린시설 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 세종에비뉴힐에이 내 유사 호실의 최근 거래·임대 조건을 대조해야 합니다.
- 공실 비용. 실제 임대가 시작될 때까지 발생할 관리비와 보유비용을 응찰가에 반영하세요.
- 설비 확인. 시스템 냉난방설비와 에스컬레이터설비는 가동 여부 확인이 필요한 것으로 평가돼 현장 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액 142,796,465원은 매수인의 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 상가답게 따져야 한다
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 2017.03.09 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 최저가 108,290,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 물건은 근린시설이고 감정평가 기준 공실입니다. 직접 비교할 실거래 시세 없이 감정가 할인율만으로 “싸다”고 단정하기보다, 실제 임대수요와 유사 호실 가격을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
