대전지방법원 2026타경86. 이번 물건은 대전 중구 대흥동 구도심 상가지대에 위치한 홍명프리존 8층 801호입니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아닙니다. 공부상 근린생활시설(탁구장·사무실) 및 판매시설(일반게임제공업의시설)로 등재된 상업용 구분건물입니다. 건물은 지하 5층·지상 10층 규모로 1996.08.13 사용승인을 받았습니다.
소유자 장석주는 2016.06.23 이 물건을 거래가액 850,000,000원에 취득했고, 같은 날 옥천농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,250,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 다른 구분건물과 연결된 공동담보입니다. 신청채권자 옥천농업협동조합의 청구액은 1,517,904,922원이며, 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 채권 회수가 크게 부족합니다.
경매가 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려온 것은 분명한 사실입니다. 하지만 이 할인율은 감정가와 최저가의 차이일 뿐, 현재 시장에서 실제 거래되는 가격과의 차이가 아닙니다. 같은 용도·규모·상태의 최근 거래가격이 확인되지 않은 이상 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경86 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 4-4 홍명프리존 8층 801호 도로명주소: 대전광역시 중구 대흥로175번길 25 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 및 판매시설 |
| 공부상 용도 | 탁구장·사무실 및 일반게임제공업의시설 |
| 건물규모 / 해당층 | 지하 5층·지상 10층 / 8층 801호 |
| 사용승인일 | 1996.08.13 |
| 소유자 | 장석주 (2016.06.23 취득 · 거래가액 850,000,000원) |
| 감정가 | 1,200,000,000원 |
| 최저매각가 | 288,120,000원 (감정가의 24.01%) |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 신청채권자 / 청구액 | 옥천농업협동조합 / 1,517,904,922원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.23 · 을구 2번 · 옥천농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 3,250,000,000원 (공동담보) |
| 감정평가상 현황 | 공실 · 복도 경계벽 없음 · 일부 천장 훼손 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 점유는 별도 검증
말소기준권리는 2016.06.23 접수된 옥천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원으로 설정되어 있지만, 이는 이 물건 한 호실에 대한 확정 채무액을 의미하지 않습니다. 301호·701호 및 추가된 601호 등 다른 구분건물도 공동담보에 연결되어 있어, 실제 피담보채권과 공동담보 관계는 별도로 확인해야 합니다.
이후 설정된 대전광역시 중구 압류, 대전광역시 서구 압류, 인덕건설 주식회사 가압류, 이 사건 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정됐던 영동농업협동조합 근저당과 여러 가압류·가처분·경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 2명 조사, 보증금·확정일자 미상
매각물건명세서와 현황조사에는 조관욱과 (주)우진기업이 801호와 관련된 인물·법인으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고로 분류되는 대상은 없으며, 조사 대상은 2명입니다. 다만 실제 임대차계약의 존속 여부와 현재 점유 주체는 확인이 필요합니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입 기재일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조관욱 주거 |
801호 | 2025.04.22 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이후 신고 |
미확인 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| (주)우진기업 | 801호 | 2017.06.20 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이후 신고 |
미확인 확정일자 미상 |
해당 없음 |
두 신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2016.06.23 이후입니다. 해당 신고일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력이 확인되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유 개시 경위가 밝혀지지 않았으므로 무조건 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 임차권 관련 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수도 없습니다.
특히 본건은 상업용 건물입니다. (주)우진기업의 경우 단순 전입 기재일만이 아니라 사업자등록, 실제 건물 인도, 임대차계약의 성립 및 존속 여부를 함께 확인해야 합니다. 조관욱의 주거 기재도 실제 거주 형태 및 해당 공간의 용도와 대조할 필요가 있습니다. 확인된 선순위 임차보증금 인수액은 없지만, 미상 보증금을 임의로 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%가 시세 24%는 아니다
감정가는 1,200,000,000원, 현재 최저가는 288,120,000원입니다. 이는 감정가의 24.01%로, 4회 유찰에 따른 큰 폭의 가격 조정입니다. 다만 본건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 매매를 단순 비교할 수 있는 물건이 아닙니다.
근린·판매시설은 용도와 층, 집객력, 공실 상태, 승강기 운영, 내부 구조 및 실제 활용 가능 범위에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 8층에 위치하고, 공용 복도와의 경계벽이 없어 공간 구획 자체를 확인해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가치를 판단하는 것은 위험합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 288,120,000원 | 24.01% | 3,076,713,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 201,684,000원 | 16.81% | 3,161,939,576원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 141,178,800원 | 11.76% | 3,221,597,703원 | 0원 |
현재 회차의 예상배당상 인수액은 0원이므로, 추가로 인수할 보증금이나 권리가 없다는 가정에서는 최저가 288,120,000원이 실질취득의 출발점입니다. 그러나 취득세·명도·복구·체납 관리비 등의 부대비용은 별도이며, 점유권리 확인 결과에 따라 실제 부담도 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,833,680원 |
| 1. 근저당 · 옥천농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 283,286,320원 |
| 2. 가압류 · 인덕건설 주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 3,360,000,000원 | 288,120,000원 |
채권액 합계는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 배당 추정치이며, 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용 4,833,680원은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 공동담보 관계와 실제 배당순위에 따라 금액이 변동될 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용을 제외한 283,286,320원이 옥천농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류 채권자인 인덕건설에는 배당이 발생하지 않는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
예상 채권 미배당은 3,076,713,680원입니다. 다만 이 금액은 채권자들의 추정 미회수분이지, 낙찰자가 추가로 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 판단하며, 현 배당모형에서는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 대흥동네거리 북동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설·숙박시설·판매시설 등이 혼재하는 구도심 상가지대로, 감정평가상 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 간선도로변에 시내버스 승강장이 있습니다. 교통 이용 편의도 역시 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설(탁구장·사무실) 및 판매시설(일반게임제공업의시설)입니다. 주거시설이 아니므로 일반 아파트 실거래 가격을 기준으로 시장가치를 추정해서는 안 됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 1996.08.13입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 판넬 마감입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수, 화재탐지, 승강기 및 기계식 주차장 설비를 갖추고 있으나 승강기 일부 운행 제한이 확인됩니다. 상층부 상업시설의 영업 접근성과 환금성을 판단할 때 확인이 필요한 요소입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 동측·남측·서측 도로에 접한 토지이고, 토지 관련 공시지가 기준액은 1,652,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 8층 공용 복도와 경계벽이 없는 상태로 이용 중이며 일부 내부 구조물은 평가 및 매각 대상에서 제외됩니다.
- 환금성. 8층 근린·판매시설은 용도 적합성, 실제 이용 가능 구획, 승강기 운영, 공실 여부 등에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력과 함께 신중한 출구전략 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 경계 확인. 공용 복도와 801호 사이에 경계벽이 없습니다. 집합건축물대장 도면, 등기상 전유부분과 실제 현황을 대조해 인도 가능한 공간의 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 구조물 확인. 내부 칸막이·판넬 등의 소유자가 불명확하며 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 존치, 철거, 이전 및 원상복구에 관한 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 천장 훼손 점검. 노출 콘크리트 상태의 천장 부분에 대해 누수·설비 문제·복구 범위 및 공사비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유자 실체 확인. 조관욱과 (주)우진기업에 대해 실제 점유·계약 종료·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 감정평가상 공실이라는 기재만으로 명도 위험이 없다고 단정하지 마세요.
- 상가 임대차 대항요건 검토. 특히 (주)우진기업의 사업자등록과 건물 인도 경위, 계약의 존속 여부를 확인해 실제 우선하는 임차권이 존재하는지 판단해야 합니다.
- 공동담보 채무 확인. 옥천농업협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원은 공동담보와 연결됩니다. 실제 피담보채권, 다른 담보물의 배당 및 채권 회수관계를 확인해야 합니다.
- 조세·관리비 점검. 대전광역시 중구와 서구의 압류 관련 체납액, 법정기일, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 승강기·주차 운영 확인. 승강기 일부 운행 제한과 기계식 주차장의 실제 사용 가능 여부, 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 할인율보다 인근 유사 상업시설의 최신 매매가격, 실제 임대료, 공실 기간과 예상 운영비를 우선 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 288,120,000원, 추가 유찰 시 제시된 201,684,000원 및 141,178,800원을 비교하되, 낮은 가격이 곧 높은 수익률을 보장한다고 해석하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장, 공동담보 관련 등기, 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
대전 홍명프리존 801호는 감정가 1,200,000,000원에서 최저가 288,120,000원으로 낮아진 4회 유찰 근린·판매시설입니다. 말소기준권리 이후의 주요 등기는 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 실제 투자 판단은 전혀 다릅니다. 임차·점유관계 미확인, 공용 복도 경계벽 부재, 매각 제외 칸막이, 천장 훼손, 승강기 일부 운행 제한이 동시에 존재합니다. 8층 상업시설의 이용 가능성과 환금성 역시 현재 거래가격·임대수익으로 검증되지 않았습니다.
따라서 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 오히려 4회 유찰과 시설·점유 리스크가 중첩된 고위험 물건으로 평가하는 것이 합리적입니다. 권리 말소는 긍정적이지만, 가격 검증과 현장 실사가 완료되기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 적절합니다.
