대전지방법원 2026타경86. 대전 중구 대흥동 홍명프리존 8층 801호로, 공부상 용도는 근린생활시설(탁구장·사무실) 및 판매시설(일반게임제공업의시설)입니다. 감정평가상 현황은 공실 상태로 조사됐습니다. 소유자 장석주는 2016.06.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 850,000,000원입니다. 같은 날 설정된 옥천농업협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후 남아 있는 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 조관욱과 (주)우진기업도 각각 2025.04.22, 2017.06.20을 기준으로 확인되어 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 매수인이 보증금 등을 승계하는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 다만 두 점유자의 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인이 필요한 부분이라 배당관계와 실제 점유상태는 입찰 직전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경86 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 4-4 홍명프리존 8층 801호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(탁구장, 사무실) 및 판매시설(일반게임제공업의시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골 철근 콘크리트 슬래브지붕 · 지하5층/지상10층 중 8층 · 사용승인 1996.08.13 |
| 소유자 | 장석주 · 2016.06.23 소유권이전 · 거래가액 850,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 588,000,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천농업협동조합 / 1,517,904,922원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.06.23 을구 2번 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 대전광역시중구 압류, 서구(대전광역시) 압류, 인덕건설 주식회사 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거의 다수 가압류·압류·경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
임차인·점유관계
| 성명 / 명칭 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조관욱 | 801호 · 주거 | 2025.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)우진기업 | 801호 | 2017.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자 모두 전입일이 말소기준일 2016.06.23보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 배당순위와 최우선변제 가능성은 원본 확인 대상이지만, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가 이용상태는 공실로 기재되어 있는 반면 현황조사·매각물건명세서에는 801호 관련 점유정보가 있으므로, 실제 인도 대상과 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 유찰 구조 — 49% 할인율을 시세로 착각하면 안 된다
현재 최저매각가는 588,000,000원으로 감정가 1,200,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 411,600,000원, 4회 유찰 시 288,120,000원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 구도심 상가지대의 근린시설이고, 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 감정가 수준에서 바로 받아들이지 않았다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 옥천농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 579,720,000원 |
| 3. 갑구 40번 가압류 · 인덕건설 주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 3,360,000,000원 중 579,720,000원이 배당되고, 미배당액은 2,780,280,000원입니다. 신청채권자 청구액 1,517,904,922원도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대흥동네거리 북동측 인근에 위치하며, 대로변 후면으로 근린생활시설·숙박시설·판매시설 등이 혼재하는 구도심 상가지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설(탁구장, 사무실) 및 판매시설(일반게임제공업의시설)이고 현황은 공실입니다.
- 건물 상태. 지하5층/지상10층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 1996.08.13입니다. 일부 천장이 훼손되어 노출 콘크리트 상태로 방치되어 있습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차장을 갖추고 있으나 승강기는 일부 운행 제한이 기재되어 있습니다.
- 경계·매각범위. 공용 복도와의 사이에 벽체 등의 경계가 없는 상태이며 내부 칸막이(판넬) 등의 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역 등에 속하며 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다. 토지는 상업용, 평지, 가로장방, 소로각지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 현황조사·매각물건명세서에는 조관욱과 (주)우진기업 관련 점유정보가 있습니다. 실제 인도 대상과 현재 사용 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 두 점유자의 보증금·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 공용복도 경계. 801호와 공용부분 사이 벽체 경계가 없는 상태가 실제 사용·구획·원상복구에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 제외 구조물. 내부 칸막이(판넬) 등 소유자 미상의 구조물은 매각 제외이므로 낙찰 후 사용할 수 있는 상태와 철거·복구 가능성을 확인하세요.
- 시설 상태. 일부 천장 훼손과 승강기 일부 운행 제한이 실제 영업·임대 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 옥천농업협동조합 근저당권은 다른 홍명프리존 호실과 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 동시·별도 매각 관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단. 588,000,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 임대·매매 가능성과 물건 상태를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 승부처
이 사건의 등기 권리는 비교적 선명합니다. 2016.06.23 옥천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 조사된 두 점유자도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이지만 이미 2회 유찰된 근린시설이고, 공용복도와의 경계 부재, 매각 제외 칸막이, 일부 천장 훼손, 승강기 일부 운행 제한이 함께 확인됩니다. 권리 인수보다 물리적 사용성·점유·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
