대전지방법원 2026타경95. 세종특별자치시 연서면 봉암리 대신빌리지 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 집합건물대장상 현황도면, 유사 다세대주택 탐문조사 및 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다. 현재 매각은 주식회사 세람저축은행이 신청한 강제경매이며, 매각기일은 2026.07.02입니다.
가격만 보면 판단이 단순합니다. 최저매각가 99,000,000원은 최근 실거래 평균 75,166,666원보다 23,833,334원 높습니다. 신건이라 유찰 할인도 없고, 실거래 최고가 80,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 위험하다”보다 “현재 가격이 높다”가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경95 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 봉암리 391-1 대신빌리지 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 기와지붕 제4층중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 임찬묵 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 세람저축은행 / 25,801,413원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 현재 매각의 기준은 2026년 강제경매
현재 등기 흐름에서 매각절차의 기준은 2026.02.12. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 붙은 제이티저축은행 주식회사 가압류와 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2009년 가압류·경매개시결정과 을구의 근저당권·주택임차권은 2010.04.29. 말소 등기가 있습니다.
② 임차인·점유 체크
| 성명 | 범위 / 용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임태호 | 건물의전부 / 주거 (임차권등기) | 55,000,000원 | 2009.05.25 | 대항력 판정 불가 · 우선변제 미상 · 승계 아님 |
실제 임차인으로 표시된 인원은 1명입니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않는 것으로 표시되어 있어, 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 과거 임차권등기와 그 말소 이력을 동시에 확인해야 하는 물건입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 실거래보다 높다
대신빌리지 최근 실거래는 총 3건입니다. 표본 면적은 본건 면적과 완전히 일치하지 않는 것으로 표시되어 단순 비교에는 한계가 있지만, 현재 최저가가 최근 실거래 범위 전체보다 높다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 62.35㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 2023.01 | 56.65㎡ | 1 | 68,500,000원 |
| 2021.10 | 62.35㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 75,166,666원 |
최근 실거래 범위는 68,500,000원~80,000,000원이고, 평균은 75,166,666원입니다. 최저가 99,000,000원은 실거래 평균 대비 131.7%입니다. 따라서 현재 회차에서 최저가 근처로 접근하면 시세 대비 가격 부담이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 연합새마을금고 | 247,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김우진 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 연합새마을금고 | 25,801,413원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 충남신용보증재단 | 9,988,590원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 최성재 | 35,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 56,400,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 세람저축은행 | 25,801,413원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 제이티저축은행 주식회사 | 58,279,777원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 99,000,000원 가정 시 채권총액 520,271,193원 중 96,818,000원이 배당되고, 부족액은 423,453,193원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 96,818,000원 | 423,453,193원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 77,374,400원 | 442,896,793원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 61,819,520원 | 458,451,673원 |
1회 유찰 가격 79,200,000원은 최근 실거래 최고가 80,000,000원과 가까워지고, 2회 유찰 가격 63,360,000원은 실거래 최저가 68,500,000원보다 낮아집니다. 다만 유찰될수록 채권 미배당은 커지므로, 권리·점유 원본 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉암2리마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근 봉암길에 시내버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 제4층 중 제2층 제202호로, 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 제시목록상 소재지는 봉암리 391-1이나, 기준시점 현재 토지 분필로 인해 봉암리 391-1 및 봉암리 391-4상에 위치합니다.
- 환금성. 대신빌리지는 8세대, 사용승인일은 2006.11.08입니다. 최근 실거래는 3건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 99,000,000원은 실거래 평균 75,166,666원보다 높습니다. 현재 회차는 가격 메리트가 약합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 현황조사, 매각물건명세서, 전입세대 열람을 대조해야 합니다.
- 과거 임차권. 임태호 주택임차권등기와 2010.04.29. 말소 이력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 분필. 봉암리 391-1 및 봉암리 391-4상 위치라는 감정평가 내용을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택은 관리비 체납, 공용부분 수선비, 실제 점유자와의 인도 협의가 변수입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 자료 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 9,900만원”은 아직 비싸다
이 물건의 결론은 복잡하지 않습니다. 현재 최저가 99,000,000원은 최근 실거래 평균 75,166,666원의 131.7%입니다. 실거래 최고가 80,000,000원도 넘어서므로, 신건에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리상 현재 경매 이후 가압류는 소멸 구조이나, 과거 임차권등기 이력과 임대관계 미상 표시는 반드시 확인해야 합니다. 가격은 보류, 원본 확인 후 유찰가에서 재검토가 맞습니다.
