대전지방법원 2026타경106. 대전 서구 관저동 구봉마을5단지 501동 6층 603호 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등으로 구성된 아파트이며, 사용승인일자는 2000.6.21입니다. 권리 흐름의 기준은 2021.01.19 대전영화신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 317,000,000원입니다. 반면 구봉마을5 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 277,916,666원입니다. 신건 가격이 평균 실거래보다 39,083,334원 높고, 비율로는 114.1%입니다. 권리상 인수액이 없더라도, 감정가 그대로 접근하면 가격 메리트가 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1137 구봉마을5단지 501동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 20층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 이현희 (2020.04.28. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전영화신용협동조합 / 322,186,231원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액 0원
임차인 없음. 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2021.01.19 대전영화신용협동조합 근저당권이며, 이후 대전영화신용협동조합 추가 근저당, 중부파이낸스대부 근저당, 리드코프 이전 근저당, 신한카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석의 결론은 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균 실거래의 114.1%
구봉마을5 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 거래금액은 235,000,000원~320,000,000원이고, 평균은 277,916,666원입니다. 현재 최저매각가 317,000,000원은 평균보다 높고, 최고 실거래 320,000,000원에 가까운 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.94㎡ | 10 | 296,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 13 | 283,000,000원 |
| 2026.04 | 84.71㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 84.71㎡ | 19 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 5 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.71㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.71㎡ | 16 | 288,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 277,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서대전농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 남대전농업협동조합 | 96,000,000원 | 81,762,000원 |
| 이후 근저당·가압류·압류 등 미배당 | 778,613,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 317,000,000원 가정 시 채권총액 1,104,013,052원 중 채권자 배당은 311,762,000원, 미배당은 792,251,052원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 317,000,000원 | 0원 | 792,251,052원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 253,600,000원 | 0원 | 854,763,452원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 202,880,000원 | 0원 | 904,773,372원 |
권리 인수액은 회차가 내려가도 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 인수형처럼 총액이 보증금에 고정되는 구조가 아니라, 유찰될수록 실질취득가가 내려가는 일반 가격형입니다. 문제는 현재 신건 가격이 실거래 평균을 이미 넘어선다는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금동초등학교 북측 인근에 소재하고, 주위는 아파트 단지, 단지 내 상가, 각급 학교, 근린생활시설, 편의시설, 공원 등으로 이루어진 대규모 아파트 지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 있으며 근거리에 서대전I.C가 소재해 제반 교통상황은 무난합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 구봉마을5는 총 1,000세대, 사용승인일자 2000.6.21의 아파트 단지입니다.
- 가격 편차. 최근 실거래 12건은 235,000,000원부터 320,000,000원까지 분포해 층·상태별 가격 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 고가 주의. 현재 최저가 317,000,000원은 실거래 평균 277,916,666원의 114.1%입니다. 신건 응찰은 가격 방어가 어렵습니다.
- 인수액 확인. 임차인 없음·매수인 인수 0원이므로 권리 리스크보다는 응찰가 산정이 핵심입니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 소유자 주소가 대상 호수로 변경된 이력이 있으므로 점유 현황과 인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 277,916,666원과 1회 유찰가 253,600,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보류
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리분석 난도는 낮습니다. 그러나 경매에서 권리가 깨끗하다는 사실은 “싸다”는 결론과 다릅니다. 현재 최저가 317,000,000원은 실거래 평균 277,916,666원보다 39,083,334원 높고, 비율로는 114.1%입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 유찰 이후 가격 구간을 확인한 뒤 접근하는 편이 더 합리적입니다.
