62,720,000원
대전지방법원 2026타경600015. 유성구 봉명동 라온팰리스 1동 5층 506호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사단비산업개발로, 2022.07.16. 매매를 원인으로 2022.07.28. 소유권을 이전받았고 거래가액은 107,000,000원입니다. 이후 2023.05.17. 정한진 명의의 채권최고액 110,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준권리입니다.
가격만 놓고 보면 이미 감정가 128,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,720,000원입니다. 최근 12개월 같은 면적대 실거래 평균 115,500,000원과 비교하면 54.3% 수준입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.7% 낮은 흐름이므로, 과거 전체 평균 119,625,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 115,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600015 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층 506호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상12층 · 제1동 제5층 제506호 · 사용승인일 2019.10.25 |
| 시장 비교 면적 | 29.64㎡ · 비교 거래 29.64㎡·29.97㎡ |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 · 2022.07.16. 매매 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 80,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권 이전 뒤 2023.05.17. 설정된 정한진의 근저당권 110,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 먼저 접수됐던 허윤회의 강제경매개시결정은 2023.11.13. 취소기각결정으로 2023.11.24. 말소됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 김규동의 가압류 120,000,000원, 국의 압류, 정지송의 현재 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세는 반영
라온팰리스의 시장 비교 대상 면적은 29.64㎡이고, 비교 거래는 29.64㎡와 29.97㎡입니다. 전체 12건 평균은 119,625,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 최근 12개월 6건 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.09 | 29.97㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2024.08 | 29.64㎡ | 11 | 108,000,000원 |
| 2024.01 | 29.64㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 29.97㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 29.97㎡ | 7 | 145,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 115,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 119,625,000원 |
현재 최저가 62,720,000원은 최근 12개월 평균 115,500,000원의 54.3%입니다. 전체 평균 대비로는 52.4%지만, 과거 134,000,000원·145,500,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래도 115,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차의 가격 할인폭 자체는 분명히 큰 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 정한진 | 110,000,000원 | 61,191,040원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 김규동 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 정지송 | 80,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 310,200,000원 중 61,191,040원이 배당되고, 미배당은 249,008,960원입니다. 신청채권자 청구액 80,200,000원은 이 시뮬레이션에서 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국의 압류 및 당해세 등 실제 조세채권, 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 249,008,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 267,486,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 280,420,391원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 상수도사업본부 유성사업소 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·주상복합아파트·상업용·숙박시설·각종 근린생활시설이 섞인 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2019.10.25입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·개별난방·승강기·주차장 시설이 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 등에 해당하며 남측으로 중로1류 아스콘 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 라온팰리스는 80세대이고 비교 실거래는 12건이 확인되지만, 경매 통계는 평균 6.4회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타나 일반 매매 거래와 경매 수요를 구분해 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상이고 내부 확인도 불가능했던 물건입니다. 현황 점유자, 전입 여부, 확정일자, 보증금과 실제 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 집합건축물대장·등기·현황을 대조해 법적 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 119,625,000원보다 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선 기준으로 두고, 최근 추세 -6.7%도 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 6.4회, 낙찰률 0.0%라는 통계는 저가 낙찰 가능성뿐 아니라 매수수요·재매각 난도를 함께 점검하라는 신호입니다.
- 조세채권 확인. 2025.09.05. 국의 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 관계인 부재로 내부구조를 정확히 확인하지 못했으므로 실제 내부구조·마감·설비 상태가 감정 내용과 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.17. 정한진 근저당권이 말소기준이고 그 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 가격 역시 감정가 128,000,000원에서 두 번 유찰돼 62,720,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 115,500,000원의 54.3%입니다.
다만 이 할인폭만 보고 권리와 환금성을 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다. 최근 시장 추세는 -6.7%이고, 라온팰리스 경매 통계는 평균 6.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 무엇보다 감정평가상 임대관계 미상이며 내부 확인도 불가능했습니다. 결론적으로 가격 경쟁력은 커졌지만 점유·임대관계와 환금성 검증이 완료돼야 비로소 안전성이 완성되는 물건입니다.
