대전지방법원 2026타경600017. 세종 반곡동 수루배마을1단지 상가에이동 1층 근린생활시설입니다. 등기 흐름은 복잡하지 않습니다. 소유자 이대식은 2022.02.28. 매매를 원인으로 거래가액 584,000,000원에 취득했고, 2022.03.16. 소유권이전과 동시에 중앙농업협동조합의 채권최고액 512,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.13. 같은 중앙농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 별도의 가압류·압류가 확인되지 않고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계와 물리적 이용상태에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김선황이 에이동 1층 110호·111호를 점유하는 것으로 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 4-1생활권엠1블록 수루배마을1단지 상가에이동 1층 에이110호 |
| 등기 부동산 | 세종특별자치시 반곡동 851 수루배마을1단지 제상가에이동 · 도로명주소 세종특별자치시 한누리대로 1864 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1층 에이110호 외 1개호 · 인접 에이112호와 함께 일단의 근린생활시설(상호: 파란만잔)로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 제1층 · 외벽 석재붙임 · 내벽 인테리어 · 강화유리 새시 창호 |
| 소유자 | 이대식 · 2022.02.28. 매매 · 거래가액 584,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,176,000,000원 / 576,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 872,681,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차는 미상
말소기준권리는 2022.03.16. 을구 1번 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 512,400,000원이고 채무자는 이대식입니다. 이후 2026.01.13. 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔으므로 등기상 경매로 소멸하는 구조 자체는 단순합니다.
임차인·점유 관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선황 | 에이동 1층 110호,111호 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 합산 문제는 없지만, 보증금 자체가 미상이라 승계액도 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘싸다’는 결론은 보류
이 사건은 감정가 1,176,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 576,240,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 403,368,000원, 4회 유찰 시 282,357,600원입니다.
하지만 현재 회차 가격만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 이 물건은 임차보증금 승계 가능성이 미확정이고, 매각대상 호실이 인접 에이112호와 경계벽 없이 일체 사용되고 있어 실제 취득비용과 사용가능성을 최저매각가 하나로 판단하기 어렵습니다. 따라서 가격 판단보다 권리·점유·경계 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 576,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,162,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 512,400,000원 | 512,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,677,600원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 512,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 55,677,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김선황의 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 대지권·경계벽 — 이 사건의 실물 핵심
- 일괄매각. 에이110호·에이111호가 함께 매각되는 구조입니다.
- 대지권 미등기. 각 대지권은 미등기이나 적정 대지권을 포함해 평가됐습니다. 신청채권자가 제출한 분양계약서상 목록1 대지지분은 27.8524㎡, 목록2 대지지분은 27.7019㎡입니다.
- 인접 112호와 일체 이용. 에이110호·에이111호는 인접 에이112호와 내부 경계벽이 철거된 상태로 3개 호실을 하나의 근린생활시설처럼 이용하고 있습니다.
- 이용상태. 현장에서는 상호 ‘파란만잔’의 근린생활시설로 탐문됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 반곡동 반곡초등학교 남서측 인근. 주변은 상업업무용 건물, 국책연구원, 아파트, 학교 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지 외곽으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 임대관계. 임대내역은 미상이며 현황조사상 김선황의 점유가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선황의 전입신고일 확인. 말소기준 2022.03.16.보다 앞선 대항요건이 있는지 주민등록·사업자등록 등 실제 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모를 확인하지 않으면 매수인 승계액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 110·111·112호 경계 확인. 현장 실측과 호실 경계, 출입구, 설비 공유 상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 관련 원본 확인. 미등기 대지권과 목록1 27.8524㎡, 목록2 27.7019㎡가 실제 매각대상에 어떻게 반영되는지 분양계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 중앙농업협동조합 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 순서. 감정가 49%라는 숫자보다 임차 승계액과 점유 정리 가능성을 먼저 확정한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 세 가지
현재 최저가는 576,240,000원으로 감정가 1,176,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이라 구조가 명확합니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘2회 유찰 상가’로 보면 핵심을 놓칩니다.
첫째, 김선황의 전입신고일·보증금 미상으로 대항력과 승계액이 확정되지 않았습니다. 둘째, 매각대상 에이110호·에이111호가 인접 에이112호와 경계벽 없이 일체 이용되고 있습니다. 셋째, 각 대지권이 미등기 상태입니다. 이 세 항목이 확인되기 전에는 576,240,000원을 최종 실질취득가로 보거나 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·현장 구조는 확인이 필요한 C등급 사건입니다.
