대전지방법원 2026타경600072. 세종특별자치시 전의면 양곡리 100-4에 있는 종교부지와 사찰 건물입니다. 감정평가상 사찰로 이용 중이고 토지 면적은 2,445㎡, 지목은 종교용지입니다. 감정가 3,863,264,720원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,892,999,000원으로 내려왔습니다.
권리관계에서 현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2026.01.15. 접수된 기성개발 주식회사 강제경매개시결정입니다. 등기부에 나타나는 과거 가압류·압류·신탁 등은 이미 말소된 이력이 대부분이고, 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 현황조사 자료에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전의면 양곡리 100-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 종교부지 및 사찰 건물 · 토지 2,445㎡ |
| 소유자 | 민의기 |
| 감정가 / 최저가 | 3,863,264,720원 / 1,892,999,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기성개발 주식회사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 종교용지 · 보전관리지역 · 공시지가 27,600원/㎡ · 완경사 · 정방형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
등기부에는 2011년 이후 여러 가압류·압류·신탁 이력이 있으나 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 것은 2026.01.15. 갑구 14번 강제경매개시결정이며, 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 신청채권자인 기성개발 주식회사의 청구금액은 500,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 기준이 없다
현재 최저매각가 1,892,999,000원은 감정가 3,863,264,720원의 49%입니다. 다만 이 물건은 종교부지와 사찰 건물이 결합된 특수 용도이고, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,892,999,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,325,099,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 927,569,510원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 500,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되며, 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 즉 유찰이 더 진행돼도 현재 자료상 권리 인수 문제가 새로 생기는 구조는 아닙니다. 대신 가격이 내려갈수록 핵심은 사찰의 실제 활용가치·접근성·보수비·환금성으로 이동합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,892,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,329,990원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 기성개발 주식회사 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,371,669,010원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 1,371,669,010원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 전의면 양곡리 소재로, 주변은 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량을 통한 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 사찰로 이용 중이며, 지하층 부분은 장기간 방치된 상태로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 일부 목조, 기와지붕 일부 슬래브지붕의 건물이며 위생·급배수·소화·수변전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,445㎡, 지목 종교용지, 보전관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 접근성 리스크. 매각물건명세서상 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 특이사항은 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 맹지 확인. 지적도상 맹지로 명시되어 있으므로 실제 출입경로와 차량 진입 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 구조물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 지하층 상태. 지하층은 장기간 방치되어 보수 관련 확인이 필요합니다.
- 지상층 내부. 지상층은 폐문 상태로 확인되지 않았으므로 내부 상태와 추가 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·사용자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 용도와 환금성. 종교용지 및 사찰 건물이라는 특수 용도 때문에 일반 주택·상가와 같은 매수층을 전제로 접근하기 어렵습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 토지가치·건물상태·활용 가능성을 개별 검증해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 특수성 검증이 먼저”
이 물건은 현재 배당 계산만 보면 구조가 단순합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 500,000,000원의 신청채권도 전액 배당됩니다. 두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 49%인 1,892,999,000원까지 내려왔습니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 종교용지와 사찰 건물, 지적도상 맹지, 장기간 방치된 지하층, 확인되지 않은 지상층 내부, 미상인 임대관계가 동시에 존재합니다. 비교 실거래도 없어 현재 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 판단할 직접 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 환금성과 물리적 리스크 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
