청주지방법원 2026타경24. 소유자는 정철림이고, 2016.12.27. 매매를 원인으로 거래가액 7,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 2021.12.07. 농협은행주식회사 가압류 8,000,709원이 설정됐고, 2026.01.22. 주식회사 우리카드가 강제경매개시결정을 받았습니다. 현재 제시된 권리분석에서는 2021.12.07. 가압류가 기준 권리로 잡혀 있으며, 가압류와 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 이 물건의 실전 핵심은 등기보다 매각 범위입니다. 매각물건명세서 비고상 건물만 매각이고 제시외 건물은 포함됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 토지 자체가 매각대상에 포함되지 않는 구조이므로 낙찰 후 건물 사용과 토지 관계를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경24 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 연풍면 적석리 145-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정철림 (2016.12.27. 소유권이전 · 거래가액 7,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 14,738,800원 / 7,221,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리카드 / 6,034,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
등기상 근저당권은 없고, 기준 권리로 제시된 2021.12.07. 농협은행주식회사 가압류 8,000,709원과 이후 2026.01.22. 주식회사 우리카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격·매각조건 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가 14,738,800원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,221,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 5,054,700원, 4회 유찰 시 3,538,290원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 529,978원 |
| 1. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,000,709원 | 6,691,022원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 6,034,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 14,035,044원 중 6,691,022원이 배당되고 미배당은 7,344,022원입니다. 신청채권자 주식회사 우리카드의 청구액 6,034,335원은 이 시나리오에서 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·토지 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 목조 스레트지붕 단층 건물과 흙벽돌구조 스레트지붕 단층 건물로 기재돼 있으며, 현황 지붕은 강판기와지붕입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 스레트지붕이나 현황은 강판기와지붕입니다.
- 토지 현황. 계획관리지역 · 지목 전 · 토지면적 1,435.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 24,600원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지·성장관리계획구역에 접합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 매각물건명세서상 건물만 매각이고 제시외 건물은 포함됩니다. 토지까지 취득하는 것으로 착각하면 안 됩니다.
- 토지 사용관계 확인. 토지 소유관계와 건물 사용·존속에 필요한 법적 관계를 등기·현장 자료로 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 특정 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 스레트지붕과 현황 강판기와지붕이 다르므로 현장 상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 7,344,022원이 발생하지만 배당 부족이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교값 없이 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 매각 범위
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2021.12.07. 농협은행주식회사 가압류와 2026.01.22. 주식회사 우리카드 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 낙찰 판단의 중심은 여기가 아닙니다. 건물만 매각이고, 임대관계는 미상이며, 공부상 지붕과 현황도 다릅니다. 이미 2회 유찰돼 7,221,000원까지 내려왔지만 가격 할인만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 물건 이용관계는 확인이 필요한 유형. 토지와 점유관계를 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.