청주지방법원 2026타경50. 청주시 청원구 북이면 금암리 425-1 소재 물건으로, 감정 이용상태는 공장·사무실·휴게실 등입니다. 토지는 공장용지 1,042.0㎡, 계획관리지역, 공시지가 110,900원/㎡로 제시되어 있습니다. 매각은 일괄매각이고, 제시외 건물 포함이라는 비고가 붙어 있습니다. 따라서 가격 판단은 주거용 아파트처럼 단순 평당 비교로 접근하기 어렵고, 공장·토지·제시외 건물의 사용성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
말소기준은 2023.04.13 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금, 현대카드 주식회사, 충북낙농업협동조합, 농업협동조합중앙회, 농협은행 주식회사 등의 가압류와 경매개시결정, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 임대관계가 미상으로 표시되어 있어 점유·사용관계 확인은 별도 체크가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 북이면 금암리 425-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장, 사무실, 휴게실 등 |
| 토지 | 공장용지 1,042.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 110,900원/㎡ |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타(판넬)지붕 지상 2층 · 사용승인일 2016.8.23 |
| 소유자 | 손영준 |
| 감정가 / 최저가 | 701,665,250원 / 701,665,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 616,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액은 0원
확인된 임차인 없음. 다만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 대항력 임차인 보증금이 확인된 구조는 아니므로 인수액은 0원으로 계산되지만, 현장 점유자·사용자·공장 운영 여부는 입찰 전 직접 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 공장·사무실·휴게실 등으로 이용되는 물건이므로 명도 난도는 점유 형태에 따라 달라질 수 있습니다.
② 회차별 가격 — 신건 실질취득 7.02억, 유찰 시 5.61억·4.49억
실거래 비교값은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 가격표는 제공된 회차별 매각가와 미배당 규모로만 봅니다. 현재 회차는 감정가 100%인 701,665,250원이고, 인수액 0원을 더한 실질취득가도 701,665,250원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 701,665,250원 | 692,248,598원 | 3,008,714,764원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 561,332,200원 | 553,318,878원 | 3,147,644,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 449,065,760원 | 442,175,102원 | 3,258,788,260원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 미배당 규모는 현재 회차 3,008,714,764원에서 2회 유찰 시 3,258,788,260원까지 커집니다. 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니라, 매각대금으로 채권을 전부 충족하지 못한다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 701,665,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,416,652원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 흥덕신용협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 흥덕신용협동조합 | 324,000,000원 | 302,248,598원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 203,100,340원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 충북신용보증재단 | 22,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 2,620,643원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 467,822,953원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 141,687,884원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,197,545원 | 0원 |
| 10. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 405,600,000원 | 0원 |
| 11. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 496,800,000원 | 0원 |
| 12. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 9번 근저당권 · 충북낙농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 881,462,500원 | 0원 |
| 15. 갑구 14번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,654,881원 | 0원 |
| 16. 갑구 15번 가압류 · 충북낙농업협동조합 | 20,204,524원 | 0원 |
| 17. 갑구 16번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 137,849,705원 | 0원 |
| 18. 갑구 19번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 34,462,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,700,963,362원 중 채권자 배당은 692,248,598원, 미배당은 3,008,714,764원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 금암교차로 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·단독주택·소규모공장 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 공장, 사무실, 휴게실 등으로 이용 중입니다. 전기설비, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 1,042.0㎡, 공장용지, 공업용, 완경사 부정형, 소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역, 철도보호지구가 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용 가능성·철거 리스크를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 실제 점유자와 공장 운영 주체를 확인해야 합니다.
- 공장용도 환금성. 주변이 농경지·단독주택·소규모공장 혼재지이므로, 매수 후 임대·사용·재매각 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 규제 검토. 철도보호지구, 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역, 성장관리계획구역 등 제한이 표시되므로 증축·용도변경 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 701,665,250원을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 1회 유찰 시 561,332,200원, 2회 유찰 시 449,065,760원을 기준으로 수익성을 다시 계산하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 미납 공과금·당해세·관리비·점유관계를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 사용성과 가격
이 사건의 권리 결론은 단순합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 공장·사무실·휴게실 등으로 쓰이는 공장용지 기반 물건입니다. 게다가 일괄매각, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 붙어 있습니다. 따라서 신건 701,665,250원에 접근하려면 권리보다 먼저 실사용 가능성·제시외 건물 범위·환금성을 검증해야 합니다. 권리는 보통 이상, 가격은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 말소 여부가 아니라 현장 확인과 유찰 후 가격대입니다.
