청주지방법원 2026타경64. 보은군 속리산면 북암리 190의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 동물 및 식물관련시설로 축사·창고·관리사 등으로 구성되어 있고 기준시점 현재 운영중단 상태입니다. 토지는 지목 목장용지, 면적 1,883.3㎡이며 감정가 234,585,450원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 114,946,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 강한샘·정숙자 각 지분 2분의 1이고, 2023.11.15 설정된 옥천농업협동조합 근저당 195,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 강한샘 지분에 설정된 김혜경 근저당, 현재 임의경매개시결정, 정숙자 지분의 한국캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경64 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 속리산면 북암리 190 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동물 및 식물관련시설(축사, 창고, 관리사) · 현재 운영중단 |
| 토지 | 목장용지 · 1,883.3㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강한샘 2분의 1 · 정숙자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 234,585,450원 / 114,946,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천농업협동조합 / 152,859,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.11.15 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이고 공동담보로 같은 북암리 190 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2025.04.22 김혜경 근저당 30,000,000원, 2026.03.05 옥천농업협동조합 임의경매개시결정, 2026.05.20 한국캐피탈 가압류 29,983,448원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 114,946,000원으로 감정가 234,585,450원의 49%입니다. 그러나 본건은 주거용 아파트가 아니라 목장용지와 운영중단 축사·창고·관리사가 결합된 특수 용도 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다.
특히 토지는 보전관리지역이고, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 걸쳐 있습니다. 기존 이용이 축사라고 해서 향후 같은 방식의 운영 가능성을 당연시해서는 안 됩니다. 실제 활용 목적과 각 제한의 영향을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,409,244원 |
| 2. 근저당 · 옥천농업협동조합 | 195,000,000원 | 112,536,756원 |
| 3. 근저당 · 김혜경 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 29,983,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 254,983,448원 중 112,536,756원이 배당되고, 미배당액은 142,446,692원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 부족액 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 114,946,000원 | 112,536,756원 | 142,446,692원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 80,462,200원 | 78,613,880원 | 176,369,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 56,323,540원 | 54,909,716원 | 200,073,732원 | 0원 |
신청채권자 옥천농업협동조합의 청구액은 152,859,776원입니다. 현재 회차 배당액 112,536,756원으로는 청구액 전부가 충족되지 않으며, 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 부족액은 채권자 측 미회수액이고 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북암소류지 북동측 인근에 위치하고, 주변은 전·답 및 주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 동물 및 식물관련시설인 축사·창고·관리사 등으로 구성되어 있으나 기준시점 현재 운영중단 상태입니다.
- 건물. 강파이프구조 강판지붕 단층이며 사용승인일은 1994.12.27, 연결증축은 2019.09.27입니다. 기본 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 목장용지 1,883.3㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 28,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며 농림지역과 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 목장용지와 운영중단 축사·창고·관리사라는 용도 특성 때문에 실제 사용 목적과 규제 적합성을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.11.15 옥천농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 김혜경 근저당·임의경매개시결정·한국캐피탈 가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각 대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 축사 재사용 가능성. 가축사육제한구역과 보전산지·임업용산지 제한이 있으므로 기존 축사라는 이유만으로 동일 용도 재가동을 전제하지 마세요.
- 운영중단 상태 확인. 현재 운영중단 상태이므로 시설 노후·보수 범위와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 특수 용도·규제·환금성까지 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 커도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당을 인수금으로 혼동하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
권리만 보면 말소기준은 분명하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반 주택이 아니라 운영중단 상태의 축사·창고·관리사와 목장용지입니다. 게다가 가축사육제한구역·보전산지·임업용산지 등의 제한이 겹쳐 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 그 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 용도·규제·환금성은 까다롭다. 이 사건의 승부처는 싸게 받는 것보다 실제로 무엇을 할 수 있는지를 먼저 확인하는 데 있습니다.
