대전지방법원 2026타경600296. 유성구 도룡동 스마트시티 5단지 501동 4층 404호, 전용 171.6463㎡ 아파트입니다. 감정가는 2,193,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,074,570,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 등기상 소유자는 전영일이고, 2009년 11월 16일 거래가액 767,174,100원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 채권최고액 504,000,000원 근저당입니다. 이후 발생한 이랜드건설 가압류, 대신투자대부 근저당, 김은아 가등기, 각종 압류, 강제경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 소멸과 별개로 세금 압류의 실제 배당순위, 공매공고와 법원경매의 진행 관계는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 4-7 스마트시티 501동 4층404호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 엑스포로123번길 46-15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 171.6463㎡ · 철근콘크리트구조 35층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 전영일 · 2009.11.16 소유권이전 · 거래가액 767,174,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,193,000,000원 / 1,074,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 트리플자산관리 주식회사 / 334,321,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 2009.11.16 하나은행 근저당권입니다. 이 기준 뒤의 이랜드건설 가압류 431,385,997원, 대신투자대부 근저당 375,000,000원, 김은아의 시기부소유권이전청구권가등기, 청주시서원구·국·유성구·국민건강보험공단의 압류, 트리플자산관리의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은아 | 501동404호 | 2012.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아니오 |
실제 임차인은 김은아 1명입니다. 전입일은 2012.06.22로 말소기준 2009.11.16보다 뒤여서 대항력 없음으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재가는 낮지만 시장은 하락 추세
스마트시티5단지 전용 171.65㎡ 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 2,225,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 2,050,000,000원 1건이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -9.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 171.65㎡ | 15 | 2,050,000,000원 |
| 2025.01 | 171.65㎡ | 17 | 2,340,000,000원 |
| 2024.01 | 171.65㎡ | 13 | 2,120,000,000원 |
| 2023.11 | 171.65㎡ | 31 | 2,400,000,000원 |
| 2023.10 | 171.65㎡ | 18 | 2,250,000,000원 |
| 2023.05 | 171.65㎡ | 22 | 2,190,000,000원 |
| 전체 평균 | 171.65㎡ | 6건 | 2,225,000,000원 |
현재 최저매각가 1,074,570,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 2,050,000,000원의 52.4%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 이 회차의 실질취득 기준도 1,074,570,000원입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮아졌지만, 최근 시세가 이전 거래보다 9.3% 낮아지는 흐름이므로 과거 전체 평균 2,225,000,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,074,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,145,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이랜드건설 | 431,385,997원 | 431,385,997원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대신투자대부 | 375,000,000원 | 126,038,303원 |
| 5. 경매개시결정 · 트리플자산관리 주식회사 | 334,321,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,644,707,640원 중 예상배당은 1,061,424,300원, 미배당은 583,283,340원입니다. 신청채권자 트리플자산관리 주식회사의 청구액 334,321,643원은 이 가정에서는 배당 0원입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 도룡동 대덕초등학교 도룡분교장 남동측 인근의 스마트시티 5단지로, 주변은 상업용시설과 주거용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물 내 4층 404호로, 아파트로 이용 중이며 위생·급배수 및 공용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 대체로 사다리형이며 주변으로 대로 및 중로에 접합니다. 공시지가는 2,273,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·국가산업단지·연구개발특구 등에 포함되고 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 스마트시티5단지는 351세대, 2008.12.26 준공이며 동일면적 실거래는 2023.05부터 2026.01까지 6건이 확인됩니다. 최근 가격 추세는 -9.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2009.11.16 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 김은아 점유관계. 임차인 김은아는 전입 2012.06.22로 대항력 없음이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 가등기권자 및 후순위 근저당 채무자로도 등장하므로 임대차 실체를 확인하세요.
- 가등기 종류. 2019.06.03 가등기는 말소기준 이후지만 보전가등기 추정으로 종류를 원문에서 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행. 2021.01.07 및 2025.05.28 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매와 현재 경매의 진행관계를 확인하세요.
- 시세 하락 보정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 2,050,000,000원이지만 최근 추세는 -9.3%입니다. 과거 전체 평균 2,225,000,000원을 그대로 현재 시세로 보지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 강하지만, 원본 확인이 먼저다
이 사건의 가장 큰 장점은 분명합니다. 감정가 2,193,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,074,570,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 2,050,000,000원의 52.4% 수준입니다. 매수인 인수액도 0원이라 실질취득금액 역시 1,074,570,000원입니다.
그러나 가격만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 최근 시세는 이전 구간보다 9.3% 하락했고, 국세·지방세 압류와 공매공고가 존재합니다. 특히 김은아는 임차인인 동시에 가등기권자이며 대신투자대부 근저당의 채무자로 나타나 점유·임대차 실체를 확인할 필요가 있습니다. 결론은 가격 경쟁력은 높지만, 권리 원본과 공매·세금·점유관계까지 교차확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
