대전지방법원 2026타경600296. 대전 유성구 도룡동 ‘스마트시티 5단지’ 501동 404호가 경매에 나왔습니다. 대덕연구개발특구·엑스포과학공원 인근, 대전에서 손꼽히는 입지의 전용 171.6㎡(약 52평) 대형 아파트입니다. 감정가 21.93억, 같은 금액이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 등기부를 펼치면 근저당 4건·압류 6건에 가압류·가등기까지 화면이 빽빽해 첫인상은 ‘복잡한 물건’이지만, 권리분석의 결론은 의외로 단순합니다 — 말소기준권리 이후의 권리가 전부라, 매각으로 모두 사라집니다.
그래서 입찰자가 진짜 따져야 할 질문은 권리가 아니라 따로 있습니다. 이 22억이 싼가, 그리고 등기부에 남은 ‘정황’들이 뒤탈을 부를 여지는 없나. 이 두 가지가 이 물건의 등급을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 4-7 스마트시티 제501동 제4층 제404호 (엑스포로123번길 46-15) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 171.6㎡(약 52평) · 철근콘크리트 35층 중 4층 |
| 소유자 | 전영일 (2009.11.16. 거래가 7.67억에 취득 · 등기부상 국적 미국) |
| 감정가 / 최저가 | 2,193,000,000원 / 2,193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 트리플자산관리(주) / 334,321,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 위로 다 얹혀 있다
대항력·인수 판정의 기준은 단 하나, 말소기준권리입니다. 이 물건의 말소기준은 2009년 11월 16일 하나은행 근저당(채권최고액 5.04억)이고, 그 뒤로 붙은 모든 권리는 매각으로 소멸합니다.
위 타임라인에서 보듯, 가압류(이랜드건설 4.31억)·근저당(대신투자대부 3.75억)· 시기부 증여 가등기(김은아)·국세/지방세 압류·강제경매개시결정까지 전부 말소기준 이후입니다. 즉 등기부상으로는 매수인이 인수할 권리가 없습니다. 화면이 복잡해 보여도 권리분석 자체는 ‘인수 0’으로 정리되는 구조죠. 다만 가등기 한 줄은 종류를 반드시 확인해야 합니다(아래 ②).
② 가등기와 ‘가장임차인’ — 등기부가 흘리는 정황
눈여겨볼 인물이 김은아입니다. 그는 ① 위 갑구 17번 가등기권자이자, ② 을구 4번 근저당 (대신투자대부 3.75억)의 채무자이며, ③ 현황조사·명세서에 전입자(임차인)로도 등재돼 있습니다. 주소는 모두 이 물건(501동 404호). 한 사람이 가등기권자·근저당 채무자·점유자를 겸하는 구도라, 소유자(전영일)와 특수관계가 강하게 의심됩니다.
③ 임차인 분석
| 점유자 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은아 | 미상 | 2012.06.22 | — | — | 대항력 없음 가장임차인 의심 |
전입이 말소기준(2009.11.16)보다 약 2년 7개월 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구·확정일자도 확인되지 않아 우선변제 배당에도 참여하지 않는 구조입니다. 결론적으로 임차인 변수는 매수인 인수액에 영향을 주지 않습니다. 남는 건 명도 실무뿐입니다.
④ 시세 비교 — ‘신건은 안 싸다’의 근거
같은 단지(스마트시티5단지, 351세대·2008년 준공) 동일 평형(전용 171.6㎡)의 최근 실거래입니다. 연식이 있는 표본이라 ‘최근 거래 부족’ 점을 감안해 읽어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 171.65㎡ | 15 | 2,050,000,000원 |
| 2025.01 | 171.65㎡ | 17 | 2,340,000,000원 |
| 2024.01 | 171.65㎡ | 13 | 2,120,000,000원 |
| 2023.11 | 171.65㎡ | 31 | 2,400,000,000원 |
| 2023.10 | 171.65㎡ | 18 | 2,250,000,000원 |
| 2023.05 | 171.65㎡ | 22 | 2,190,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 2,225,000,000원 |
최근 거래는 20.5억~24.0억에 흩어져 있고 평균은 22.25억입니다. 신건 최저가 21.93억은 평균의 98.6% 수준 — 언뜻 ‘평균보다 싸다’지만, 가장 최신 거래인 2026년 1월의 20.5억과 비교하면 오히려 1,430만원 비쌉니다. 평균을 끌어올린 2023~2025년 고가 거래(23~24억)는 1~2년 전 시세라, 최근 흐름(20.5억)이 빠지는 추세라면 신건 감정가에는 가격 메리트가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 24,330,000원 | 송달·공고·감정·매각수수료 |
| 2. 근저당 · 하나은행 (말소기준) | 504,000,000원 | 504,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 가압류 · 이랜드건설 | 431,385,997원 | 431,385,997원 | 청구금액 기준 |
| 4. 근저당 · 대신투자대부 | 375,000,000원 | 375,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 5. 강제경매 · 트리플자산관리 | 334,321,643원 | 334,321,643원 | 신청채권자 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 523,962,360원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
※ 신건(21.93억)에선 채권이 전액 배당되고 소유자에게도 약 5.24억이 교부됩니다. 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 0순위로 차감돼 후순위 배당·잔여가 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·물건 품질 (감정요항표·토지이용계획)
| 위치·환경 | 유성구 도룡동, 대덕초 도룡분교 남동측 인근 ‘스마트시티 5단지’ — 상업·주거 혼재(환경 보통) |
|---|---|
| 교통 | 차량 접근 양호, 인근 버스정류장 — 제반 교통 보통 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 (전용 171.6㎡, 35층 중 4층) |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 지구단위계획구역(엑스포과학공원·도룡거점지구) · 공시지가 2,273,000원/㎡ |
| 특구·제한 | 연구개발특구(대덕)·관광특구·국가산업단지·중점경관관리구역·상대보호구역(교육환경) 등 다수 |
| 공부 차이 / 위반 | 특이사항 없음 · 위반건축물 표기 없음 |
입지 자체는 대덕연구개발특구·엑스포 인근의 대전 대표 주거지로, 일반상업지역의 대형 평형이라 희소성은 있습니다. 감정요항표상 ‘공부와의 차이 없음’, 위반건축물도 없습니다. 다만 ‘임대관계 미상’으로 적혀 있어, 실제 점유(김은아)·임대 상황은 현황조사·명세서로 다시 확인해야 합니다. 입지가 좋다는 것과 ‘22억에 싸게 산다’는 것은 별개입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 인수 여부 확인. 갑구 17번 시기부 증여 가등기(김은아) — 담보/보전 구분과 매각물건명세서의 ‘인수’ 기재 유무를 원본으로 직접 확인하세요(분석상은 소멸).
- 가장임차인·점유 정리. 김은아가 가등기권자·근저당 채무자·점유자를 겸합니다. 명도 저항· 점유 정리 시나리오(인도명령)를 미리 세워두세요.
- 당해세 규모 확인. 국세·지방세 압류 5건. 당해세는 0순위로 배당을 차감하니 체납액을 확인하세요.
- KAMCO 공매 병행 확인. 공매공고 부기 2건. 공매 진행·취하·정지 상태와 경매 절차의 교차 영향을 반드시 점검하세요.
- 시세 vs 신건가. 최근(2026.01) 거래는 20.5억. 신건 21.93억은 그보다 비쌉니다. 응찰 상한을 최근 시세 아래로 잡고, 1회 유찰(80%·17.5억) 시나리오를 미리 계산하세요.
- 관리비 체납. 대형 평형은 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0이라고 좋은 물건은 아니다”
등기부만 보면 근저당·가압류·가등기·압류가 빼곡해 위험해 보이지만, 권리분석의 결론은 ‘전부 소멸·인수 0’으로 깔끔합니다. 문제는 그 깔끔함이 곧 ‘싼 물건’을 의미하지 않는다는 점입니다. 신건 21.93억은 동일 평형의 가장 최근 거래(20.5억)보다 비싸고, 평균을 받쳐주던 23~24억 거래는 이미 1~2년 전 가격입니다. 여기에 시기부 증여 가등기·가장임차인 의심·KAMCO 공매 병행·당해세 압류까지 얹히면, 권리상 안전하다는 사실만으로 베팅하기엔 변수가 많습니다. 대덕특구의 22억 대형이라는 입지 프리미엄은 분명하지만, 이 물건의 승부처는 ‘얼마에, 어느 회차에 받느냐’와 ‘공매·가등기·점유를 스스로 검증했느냐’입니다. 권리는 합격, 가격과 정황은 보류입니다.