청주지방법원 2026타경89. 청주 상당구 용암동 ‘중흥마을마이빌’ 502동 506호, 전용 59.92㎡(약 25평) 아파트입니다. 권리만 떼어 보면 정말 단순합니다. 소유자 김태영 씨가 2016년 신한은행 대출(근저당 1.36억)을 끼고 이 집을 거래가 1.67억에 샀다가 갚지 못해, 바로 그 신한은행이 임의경매를 넣은 가장 전형적인 구조죠. 말소기준은 2016년 신한은행 근저당, 이후 붙은 카드사 가압류 2건도 매각으로 전부 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없습니다.
그래서 더더욱 시선을 옮겨야 하는 지점이 있습니다. 가격입니다. 이 물건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이라, 감정가 1.69억이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래를 펼쳐 보면 — 신건 가격은 시세보다 약간 비싼 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경89 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 제502동 제5층 제506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.92㎡ · 방3·거실·화장실2 · 지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 김태영 (2016.10.11. 거래가 1.67억에 취득, 현재 거주) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한은행 / 88,405,162원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
임차인 조사 내역 없음. 감정평가서·현황조사 모두 “소유자가 거주 중”으로 탐문됐고, 대항력 임차인 이슈 자체가 없습니다. 말소기준인 신한은행 근저당 이후의 카드사 가압류 (롯데카드·JB우리캐피탈)와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 신청채권자 신한은행의 청구액(8,840만)은 근저당 채권최고액(1.36억)보다 작아, 일부 청구로 경매가 진행된 형태입니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
같은 단지(중흥마을마이빌, 856세대·2003년 준공) 동일 평형(전용 59.9㎡대)의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 3~5월 거래로 비교적 최신입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.4㎡ | 1 | 149,500,000원 |
| 2026.04 | 59.32㎡ | 10 | 187,500,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 12 | 165,500,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 164,208,333원 |
최근 실거래는 1.44억~1.875억에 폭넓게 흩어져 있고, 평균은 1.642억입니다. 감정가 1.69억은 이 평균보다 약 480만원 높고, 시세 평균의 102.9%에 해당합니다. 즉 신건에서 감정가 그대로 받으면 시세보다 비싸게 사는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 136,440,000원 | 136,440,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 5,838,248원 | 5,838,248원 |
| 3. 가압류 · JB우리캐피탈 | 5,140,321원 | 5,140,321원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,415,431원 |
신건(1.69억)에선 채권이 전액 배당되고 소유자에게도 1,841만원이 돌아갑니다. 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다(임차인·인수 권리 없음). 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용암초등학교 북동측 인근, 중흥마을6단지부영·그린타운3차 등 중소규모 아파트단지 밀집지. 동측에 점포·음식점이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 북서측 중흥로를 통해 원봉로·1순환로 등 주요 간선으로 연계, 인근 노변에 시내버스 정류장이 있어 차량·대중교통 접근 모두 무난합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 공시지가 919,800원/㎡. 위반건축물 사항 없음, 공부와의 차이 없음 — 물건 자체 하자는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 856세대 대단지(2003년 준공)로 거래 자체는 꾸준하나, 준공 22년차·실거래 편차가 커(1.44억~1.875억) 가격대별 매수층이 갈립니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘싸 보이는 함정’ 경계. 신건 감정가가 실거래 평균을 웃돕니다. 응찰가 상한을 시세 평균(1.64억) 아래로 잡아야 메리트가 생깁니다.
- 유찰 타이밍. 단지 평균 유찰 2.2회. 무리한 신건 입찰보다 1~2회 유찰 후가 가격상 유리할 수 있으니 회차 시나리오(1.35억·1.08억)를 미리 세워두세요.
- 소유자 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 거주 시 인도명령·명도 절차와 이사 협의를 예상하세요.
- 관리비 체납. 대단지 아파트는 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗하다 ≠ 싸다”
권리분석 관점에서 이 물건은 흠잡을 데가 없습니다. 임차인 0명, 인수 0원, 함정도 반전도 없죠. 하지만 그 깔끔함에 취해 신건 감정가에 손을 들면, 시세보다 비싸게 사는 결말이 기다립니다. 같은 단지·같은 평형이 평균 1.64억에 거래되는데 감정가는 1.69억 — 시장이 신건에 잘 응찰하지 않아 단지 평균 2.2회 유찰되는 이유가 바로 여기 있습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 기다려 얼마에 받느냐’입니다.
