대전지방법원 2026타경600335. 대덕구 비래동 127-9의 단독주택과 토지를 일괄 매각하되, 등기상 공유자 7인 중 이선주 지분 7분의 1에 대해 진행되는 강제경매입니다. 공유자는 오윤택·이문표·이선주·이숙표·이순표·이애영·이임숙이며 각 지분은 7분의 1입니다. 신청채권자는 김명옥, 청구금액은 170,000,000원입니다.
본건의 난점은 단순한 선순위 담보권보다 매각 대상이 전체 부동산이 아닌 공유지분이라는 점, 공유자 우선매수 특별조건, 그리고 현황 주택으로 쓰이는 부속건물의 임차 관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 감정가 대비 49%라는 비율은 확인되지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 127-9 |
| 용도 / 매각형태 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 |
| 매각대상 지분 | 공유자 이선주 지분 7분의 1 |
| 토지 | 198.4㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 감정 이용상태 | 주건물 단독주택은 현황 공실 · 부속건물1 변소 · 부속건물2 주택 |
| 감정가 / 최저가 | 42,848,110원 / 20,995,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명옥 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — ‘전체 부동산’이 아니라 이선주 1/7 지분이 핵심
1990년 소유권이전 후 2019년 12월 20일 상속을 원인으로 2024년 10월 2일 7명의 공유자가 각 7분의 1 지분을 취득했습니다. 2024년 회덕농업협동조합의 임의경매는 이후 취하돼 경매개시결정이 말소됐고, 회덕농업협동조합 근저당도 2025년 6월 23일 해지됐습니다. 현재 경매의 기준은 2026년 2월 25일 이선주 지분에 대한 강제경매개시결정입니다.
② 점유·임차 — 부속건물 주택에 임차인, 권리는 미상
감정평가상 주건물인 단독주택은 공실입니다. 그러나 부속건물 중 창고 31.9㎡는 현황 주택으로 이용 중이고, 임차인이 거주하는 것으로 조사됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 보증금, 전입 여부, 확정일자, 배당요구 등은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명 미상 | 부속건물 중 창고 31.9㎡ · 현황 주택 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 해석 — 감정가 49%지만 ‘지분가격’의 환금성을 먼저 본다
현재 최저가는 20,995,000원으로 감정가 42,848,110원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 3회 유찰 시 14,696,499원(감정가 34%), 4회 유찰 시 10,287,549원(감정가 24%) 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 이 물건은 단독주택 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라 공유지분 7분의 1을 취득하는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 일반 단독주택의 실거래 할인율처럼 해석할 수 없습니다. 공유지분의 사용·수익·처분과 향후 공유관계 정리 문제가 남고, 공유자 우선매수 특별조건까지 있어 외부 입찰자의 낙찰 확정성도 낮아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.7% 추정) | - | 777,910원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 한국자산관리공사 | 4,884,611원 | 4,884,611원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 김명옥 | 170,000,000원 | 15,332,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 174,884,611원 중 채권자 예상배당은 20,217,090원이며, 미배당은 154,667,521원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 부속주택 임차인의 권리는 미상으로, 실제 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비래동 행정복지센터 북서측 인근. 단독주택, 점포주택, 근린생활시설 및 소규모 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 198.4㎡, 지목 대, 단독 이용, 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 615,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 주건물은 벽돌 및 시멘트벽돌조의 지하1층·지상2층 단독주택이며 현황 공실입니다. 장기간 공실 부분은 설비상태가 불량한 것으로 평가됐습니다.
- 부속건물. 제시외 건물 감정평가서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ 지분이 매각되고, 부속건물 “단층 변소 및 창고 6.11㎡” 중 창고는 소재불명입니다. 별도 창고 31.9㎡는 현황 주택으로 이용 중이며 임차인이 거주하는 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 본건은 이선주 지분 7분의 1 경매입니다. 전체 토지·건물을 독점적으로 취득하는 물건과 동일하게 보지 마세요.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건이 있으므로 최고가 신고 후에도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 부속주택 임차인. 보증금·전입·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 가압류 대상 지분 구분. 한국자산관리공사 가압류는 이숙표 지분에 기재돼 있으므로, 본건 이선주 지분과 등기대상 지분을 정확히 대조하세요.
- 제시외·부속건물 현황. 제시외 건물 지분매각, 6.11㎡ 부속 창고 소재불명, 31.9㎡ 부속건물의 현황 주택 이용을 현장에서 직접 확인하세요.
- 공실·시설상태. 주건물 장기간 공실에 따른 설비상태 불량이 기재돼 있으므로 수리·복구 부담을 확인하세요.
- 공유관계 정리. 취득 후 사용·수익 방식과 공유관계 유지 또는 정리 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 지분과 점유가 먼저다
현재 최저가 20,995,000원은 감정가 42,848,110원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건을 일반적인 단독주택 저가매수 기회로 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 매각대상은 이선주 지분 7분의 1이고, 공유자 우선매수 특별조건이 있으며, 현황 주택으로 쓰이는 부속건물에는 권리관계가 확인되지 않은 임차인이 거주합니다. 주건물은 장기간 공실로 설비상태가 불량하고, 일부 부속 창고는 소재불명입니다.
배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 미상 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않은 이상 이 숫자를 최종 실질취득비용으로 확정해선 안 됩니다. 여기에 공유지분이라는 낮은 환금성과 우선매수 조건까지 겹칩니다. 낮은 최저가보다 ‘무엇을 얼마나 취득하는지, 누가 점유하고 있는지, 공유자가 우선매수할지’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
