대전지방법원 2024타경109647. 대전 유성구 봉명동 유성자이 1층 근린시설로, 감정평가상 제112호와 제133호가 모두 판매시설로 이용 중입니다. 감정가는 723,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 354,270,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 할인율보다 임차관계 확인과 비교시세의 적합성이 먼저입니다.
등기상 말소기준권리는 2011.01.20. 설정된 영광함평신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다. 이후의 국세·지방세 관련 권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 국민은행 근저당권 429,000,000원과 91,000,000원은 같은 날 해지를 원인으로 한 말소기재가 존재하는 반면, 예상배당표에는 선순위 배당권자로 반영돼 있습니다. 배당표만 믿고 인수 0원을 확정할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경109647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계룡로 55, 1층 112호 (봉명동, 유성자이) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 제112호·제133호 모두 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 40층 · 사용승인일 2010.10.28 |
| 소유자 | 강하율 9분의 2 · 강하은 9분의 2 · 강한나 9분의 2 · 홍은미 9분의 3 |
| 소유권 취득 | 2022.03.14. 상속 · 2024.06.07. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 723,000,000원 / 354,270,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 899,418,933원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 원본 대조가 필요하다
2010.12.24.과 2010.12.30. 설정된 국민은행 근저당권은 2011.01.20. 각각 해지를 원인으로 말소된 기재가 있습니다. 같은 날 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2020년 국의 납세담보 근저당, 2021년 국 압류, 2023년 유성구 압류와 2024년 경매개시결정은 그 이후 권리입니다. 등기 흐름대로라면 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유·임차 분석 — 인수 여부를 아직 확정할 수 없다
| 점유자·임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 가람 | 112호 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 확인 필요 |
| 백장미 노랑풍선 대전유성점 | 133호 | 10,000,000원 / 550,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 확인 필요 |
| (주)다이렉트투어 | 미상 | 미상 / 미상 | 없음 전입신고 2015.05.12. | 미상 | 대항력 없음 |
| 점포 | 주거 이용 기재 | 0원 / 미상 | 가능·미상 | 전입일·확정일자 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 점유·임차관계는 총 4건입니다. 이 가운데 (주)다이렉트투어는 전입신고일이 2015.05.12.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 가람, 백장미, 주거 이용으로 기재된 점포는 전입 또는 사업자등록일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
특히 백장미의 보증금 10,000,000원은 확인되지만 대항력 발생일과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 주식회사 가람은 보증금 자체도 미상입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 등록권리 기준의 계산값일 뿐, 임차관계까지 포함한 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 70.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
유성자이의 최근 12개월 거래 12건은 평균 505,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 450,000,000원입니다. 현재 최저가 354,270,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%로 계산됩니다. 하지만 비교 거래의 전용면적은 100.97㎡, 102.31㎡, 122.89㎡이고 본건 목표면적은 73.59㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 102.31㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 102.31㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 32 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 102.31㎡ | 20 | 565,000,000원 |
| 2026.02 | 122.89㎡ | 21 | 528,000,000원 |
| 2026.02 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 102.31㎡ | 29 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 100.97㎡ | 31 | 502,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 30 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 505,000,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 두 차례 유찰됐습니다. 이는 감정가 대비 할인 폭과 별개로 시장의 응찰 수요가 충분히 확인되지 않았다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,759,780원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 429,000,000원 | 348,510,220원 | 80,489,780원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국민은행 | 91,000,000원 | 0원 | 91,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 영광함평신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 0원 | 1,040,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박재경 | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이근원 | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 국 | 149,230,536원 | 0원 | 149,230,536원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 2,199,230,536원 | 348,510,220원 | 1,850,720,316원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 매각대금은 국민은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 영광함평신용협동조합에는 배당이 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국민은행 근저당의 등기상 말소기재 여부를 반드시 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 354,270,000원 | 348,510,220원 | 1,850,720,316원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 247,988,999원 | 243,717,153원 | 1,955,513,383원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 173,592,299원 | 170,362,007원 | 2,028,868,529원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 등록채권의 미배당액은 증가하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 등기권리 기준이며, 전입일·사업자등록일과 보증금이 미상인 점유자의 대항력이 확인되면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북서측 인근으로 상가, 상업·업무용빌딩, 숙박시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 유성온천역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제112호와 제133호 모두 판매시설로 이용 중입니다. 외벽은 강화유리·대리석, 내부는 인테리어 마감이며 승강기·에스컬레이터·소화전설비 등이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 ㎡당 4,304,000원이고 단지 토지면적은 8,113.2㎡입니다.
- 규제. 고도지구·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·관광특구· 재정비촉진지구·온천원보호지구 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 현재 물건은 2회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 동일 용도·면적 상가 거래사례가 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 주소 표시는 112호이고 감정평가 및 점유조사에는 112호와 133호가 함께 등장합니다. 물건번호별 매각 대상과 일괄매각 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당 확인. 429,000,000원·91,000,000원 근저당의 말소사항과 예상배당표 반영이 일치하지 않습니다. 등기부 말소사항과 공동담보목록을 원본으로 대조해야 합니다.
- 사업자등록·전입 확인. 주식회사 가람, 백장미, 주거 이용 점포의 사업자등록일·전입일과 실제 점유 개시일을 확인해야 대항력을 판단할 수 있습니다.
- 보증금·배당요구 확인. 백장미 외 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 여부도 미상입니다. 인수금액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 상가 시세 재산정. 주거형 실거래 평균 505,000,000원은 직접 비교대상이 아닙니다. 동일 상권의 1층 판매시설 매매사례와 실제 임대수익으로 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세 여부와 공용부분 관리비 체납액을 관계기관과 관리주체에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 112호·133호의 출입구, 내부 연결 여부, 영업 상태, 간판과 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 물건별 매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확인되지 않은 조건이 더 크다
이 물건은 감정가 723,000,000원에서 354,270,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 본건은 1층 판매시설이고, 가격 비교에 제시된 거래는 면적과 용도가 다른 주거형 거래입니다. 따라서 최근 거래 평균의 70.2%라는 숫자는 싸다는 결론의 근거가 될 수 없습니다.
권리 측면에서도 영광함평신용협동조합 근저당 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 국민은행 근저당의 말소기재와 배당표가 충돌합니다. 여기에 대항력을 판단할 수 없는 점유관계가 남아 있습니다. 결론은 “낮은 최저가보다 서류 불일치와 임차관계 확인이 먼저”입니다. 동일 용도 상가의 시세·임대수익과 점유자의 대항력을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.