서울중앙지방법원 2025타경102345. 강남구 논현동 펜트힐루논현 1층 123호로, 감정평가서상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 철근콘크리트조 지하 5층·지상 17층 건물에 위치한 상업용 구분건물이며, 지하철 7호선 학동역 인근입니다. 소유자는 김윤우로, 2021년 소유권을 취득했습니다. 등기상 최초 거래가액은 163,000,000원으로 기재됐으나 2022년 경정등기에서 1,630,000,000원으로 바로잡혔습니다. 따라서 실제 취득가격을 판단할 때에는 경정된 금액을 기준으로 보아야 합니다.
처음에는 가격이 눈에 들어옵니다. 최초 감정가 대비 51.2%까지 떨어졌으니 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 1층 상가입니다. 현황조사상 법인 점유자가 확인되고, 다른 호실과 일체로 사용 중이라는 점까지 고려하면, 감정가 하락 폭만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 1층 123호 도로명주소: 서울특별시 강남구 언주로 641 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 17층 중 1층 |
| 소유자 | 김윤우 · 2021.10.14 소유권이전 · 경정 거래가액 1,630,000,000원 |
| 감정가 | 1,582,000,000원 |
| 최저매각가 | 809,984,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 / 839,735,314원 |
| 현황조사 점유자 | 주식회사 라스칼라 · 임대차 보증금 및 대항력 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 특이사항 | 123호는 122호와 일체로 사용 중 (매각물건명세서 비고) |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 2021.10.14 설정된 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 896,400,000원입니다. 같은 날 유림개발주식회사의 근저당권이 추가됐고, 이후 국가의 납세담보 근저당권, 유림아이앤디 가압류, 경매개시결정 및 영등포구 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기가 정리되는 것과 점유자를 법적으로 문제없이 인도받는 것은 서로 다릅니다. 특히 이 사건에는 현황조사상 점유자가 있고, 그 점유권원의 성립 시점을 확인할 수 없습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 말소된다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 분석 — 라스칼라의 권리부터 확인
| 점유자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라스칼라 현황조사상 점유 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 선순위 여부 확인 필요 |
따라서 이 사건의 실질취득비용은 낙찰가 + 확인된 인수보증금 + 인도·구획 관련 비용 등으로 판단해야 합니다. 현 단계에서 인수액이 확정되지 않았으므로 최저가 809,984,000원을 실질취득원가의 최종 금액으로 받아들이는 것은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 비교 대상의 적합성이 중요
펜트힐루논현의 실거래 자료에는 최근 12개월 평균 1,031,250,000원, 최신 거래 650,000,000원(2026.08), 최근 대비 과거 거래 추세 -13.6%가 나타납니다. 다만 결정적인 문제가 있습니다. 거래 표본의 면적은 43.39㎡·53.62㎡·52.49㎡인 반면 경매 대상의 비교 기준 면적은 23.078㎡로 일치하지 않습니다. 게다가 경매 대상은 소매점 용도이므로 단지의 거래 평균을 동일 조건 상가의 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.39㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 53.62㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 43.39㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 43.39㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2025.08 | 53.62㎡ | 15 | 1,120,000,000원 |
| 2025.01 | 52.49㎡ | 15 | 1,500,000,000원 |
| 2024.06 | 43.39㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2024.01 | 43.39㎡ | 14 | 952,140,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 8건 | 1,031,250,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 1,085,178,333원 |
최저가 809,984,000원은 최근 12개월 평균의 78.5%에 해당합니다. 그러나 최신 거래금액 650,000,000원보다 높고, 거래 추세도 13.6% 하락으로 나타납니다. 더욱 중요한 것은 모두 경매 대상 1층 소매점과 직접 비교 가능한 동일 면적·동일 용도의 거래가 아니라는 점입니다. 그러므로 78.5%라는 수치만으로 시세보다 21.5% 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 809,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,499,840원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 896,400,000원 | 799,484,160원 |
| 2. 근저당 · 유림개발 | 140,270,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국 | 295,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유림아이앤디 | 845,085,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,176,755,000원 | 799,484,160원 |
| 미배당 합계 | — | 1,377,270,840원 |
채권최고액 및 청구금액을 사용한 예측 배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 표의 미배당액은 채권자들의 배당 부족분으로, 그 자체가 매수인 인수채무를 뜻하지는 않습니다. 임차인 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
현재 매각대금에서는 집행비용을 제외한 799,484,160원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 신청채권자인 유에스에이치유동화전문 유한회사의 청구액은 839,735,314원이나, 예측 배당에서는 신청채권자에게 직접 배정된 배당액이 0원입니다. 채권양도·승계 및 배당수령 관계는 관련 서류로 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 809,984,000원 | 799,484,160원 | 1,377,270,840원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 647,987,200원 | 639,107,328원 | 1,537,647,672원 |
| 5회 유찰 (32.77%) | 518,389,760원 | 510,805,862원 | 1,665,949,138원 |
유찰이 더 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 위 표는 채권자 배당의 변화를 보여주는 것이며, 매수인에게 그 미배당액이 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 선순위 대항력 임차인이 확인되면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수 부담이 늘어 실질취득비용의 감소폭이 제한될 수 있습니다. 따라서 유찰 이후에도 임차권과 사용 상태가 확인되지 않으면 낮은 최저가만으로 투자성을 개선했다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남구 논현동 학동역 남동측 인근으로 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철 7호선 학동역과 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 교통여건도 감정평가상 보통 수준입니다.
- 용도. 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 상가의 환금성은 동일 건물 주거형 거래가격보다 실제 임대수익, 공실률, 상권 및 출입·가시성에 좌우됩니다.
- 건물. 2021.08.30 준공된 펜트힐루논현로, 지하 5층·지상 17층 철근콘크리트 건물입니다. 기본 위생·급배수 설비와 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역 관련 토지이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 건축선 및 토지거래허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재는 아파트 용도 부지에 관한 조건을 포함하므로 이 소매점의 거래에 실제 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 1층 상가라는 점은 접근성 측면에서 검토할 여지가 있으나, 122호와 일체 사용 중인 상태와 법인 점유자의 권리 미확정이 독립 활용 및 재매각의 핵심 변수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 라스칼라 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 차임, 건물 인도일, 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 말소기준일인 2021.10.14와 비교해야 합니다.
- 122호와 123호의 경계 확인. 집합건축물대장, 건축물현황도, 감정평가서와 실제 구조를 대조하고 출입 동선 및 독립 사용 가능 여부를 조사해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 보증금 인수 가능성이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더하고 명도·구획 분리 비용 등도 반영해야 합니다.
- 동일 조건 상가 시세 조사. 다른 층·다른 면적 거래가 아닌 인근 1층 소매점의 실거래, 임대료, 공실과 기대수익률을 기준으로 가격을 재평가해야 합니다.
- 파산 및 경매 이력 확인. 2023년 파산선고와 이후 말소, 종전 2023타경6261 임의경매 취하, 현재 경매개시 경위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 당해세·압류 확인. 국가 근저당권과 영등포구 압류가 존재했던 물건인 만큼 조세채권과 실제 배당순위를 별도로 검토해야 합니다.
- 상가 관리비·시설비 확인. 공용부분 미납 관리비, 공용시설 부담, 영업시설 소유관계 및 원상복구 비용 등을 조사해야 합니다.
- 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 먼저 확인할 것
논현 펜트힐루 123호는 감정가 1,582,000,000원에서 최저가 809,984,000원까지 떨어진 3회 유찰 상가입니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 파악할 수 있지만, 라스칼라의 선순위 대항력·보증금 인수 가능성과 122호와 일체 사용에 따른 독립 인도 문제가 해소되지 않았습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최근 12개월 거래 평균은 1,031,250,000원이지만 경매 대상과 면적·용도가 달라 직접 비교할 수 없고, 최신 거래는 650,000,000원이며 최근 거래 추세는 -13.6%로 하락했습니다. 따라서 현재 최저가가 상가 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 등기상 말소 구조는 긍정적, 임차·점유는 미확정, 가격 메리트는 검증 전. 이 사건은 유찰 횟수보다 임대차 원본 확인과 호실별 독립 사용 가능성이 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.
