서울중앙지방법원 2025타경102345. 강남구 논현동 펜트힐루논현 1층 123호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 1,582,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,012,480,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.10.14. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 896,400,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유와 가격 비교입니다. 현황조사에는 주식회사 라스칼라가 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 또한 경매대상인 123호가 122호와 일체로 사용 중이라는 비고가 있어, 실제 점유 범위와 구획·인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102345 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 1층123호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상17층 · 제1층 제123호 |
| 소유자 | 김윤우 · 소유권 거래가액 1,630,000,000원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,582,000,000원 / 1,012,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 839,735,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2021.10.14. 주식회사신한은행 근저당권 896,400,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 유림개발주식회사 근저당 140,270,000원, 2023.02.03. 국 근저당 295,000,000원, 2023.11.13. 주식회사 유림아이앤디 가압류 845,085,000원, 2025.06.04. 영등포구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2023년의 임의경매개시결정은 2025.02.10. 취하 후 등기가 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.03.12. 접수됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라스칼라 현황조사 확인 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 직접 확인된 점유자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봐야 하며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수금액을 임의로 더하거나 대항력 있음으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 98.2% 숫자만 보고 싸다고 보면 안 된다
펜트힐루논현 거래자료의 전체 평균은 1,085,178,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 1,031,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 650,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -13.6%입니다.
현재 최저가 1,012,480,000원은 최근 12개월 평균의 98.2%입니다. 숫자만 보면 평균보다 약간 낮지만, 비교자료의 면적은 43.39㎡·52.49㎡·53.62㎡이고 이 물건의 비교 대상면적은 23.078㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 거래표본을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래 650,000,000원도 43.39㎡ 거래여서 대상 호실과 직접 비교할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.39㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 53.62㎡ | 16 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 43.39㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2026.03 | 53.62㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 43.39㎡ | 13 | 1,050,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2025.09 | 53.62㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2025.08 | 53.62㎡ | 15 | 1,120,000,000원 |
| 2025.01 | 52.49㎡ | 15 | 1,500,000,000원 |
| 2024.06 | 43.39㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2024.01 | 43.39㎡ | 14 | 952,140,000원 |
| 최근12개월 평균 | 대상면적 불일치 | 8건 | 1,031,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,012,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,524,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 896,400,000원 | 896,400,000원 |
| 2. 근저당 · 유림개발주식회사 | 140,270,000원 | 103,555,200원 |
| 3. 근저당 · 국 | 295,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 유림아이앤디 | 845,085,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,176,755,000원 중 예상 배당액은 999,955,200원, 미배당은 1,176,799,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 현재 모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 임차보증금이 미상인 만큼 실제 배당·인수는 원본 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 확인은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,012,480,000원 | 999,955,200원 | 1,176,799,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 809,984,000원 | 799,484,160원 | 1,377,270,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 647,987,200원 | 639,107,328원 | 1,537,647,672원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수가 계속 0원입니다. 다만 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 점유자 문제를 확정적으로 해소해 주는 것은 아닙니다. 가격이 내려가더라도 주식회사 라스칼라의 임차조건과 122호·123호 일체사용 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 논현동 소재 학동역 남동측 인근으로, 주위는 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 지하철 7호선 학동역 및 인근 노선 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 이용. 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 근린시설이라는 점을 가격·환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상17층 건물의 제1층 제123호이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,104.5㎡, 공시지가 26,900,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형·광대세각입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차조건 확인. 주식회사 라스칼라의 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 현재는 전입신고일과 보증금이 미상이므로 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상입니다.
- 122호와의 일체사용 확인. 123호만 경매대상인데 122호와 일체 사용 중이므로 현장 구획·출입·설비·영업공간·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적 적용. 최근12개월 평균 1,031,250,000원과 현재 최저가 1,012,480,000원의 차이만 보고 저가매수로 판단하지 마세요. 비교 면적이 대상면적 23.078㎡와 맞지 않습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -13.6%이므로 과거 전체 평균 1,085,178,333원을 가격상승 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 점유자 보증금도 미상입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 미완성
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.10.14. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 봅니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다.
주식회사 라스칼라의 보증금과 전입신고일이 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’이고, 경매대상 123호가 122호와 일체 사용 중입니다. 가격 역시 최저가가 최근12개월 평균의 98.2%이지만 거래 표본 면적이 대상면적과 맞지 않고 최근 흐름도 -13.6%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 등기권리는 정리형, 점유·가격은 확인형. 이 사건은 보증금과 사용구획을 확인한 뒤에야 실제 입찰가를 논할 수 있습니다.
