대전지방법원 2024타경109647. 대전 유성구 봉명동 ‘유성자이’ 1층 133호 근린시설입니다. 감정평가 요항상 이용상태는 판매시설, 건물은 2010.10.28 사용승인된 지하6층·지상40층 규모의 집합건물입니다. 최저가는 135,240,000원으로 감정가 276,000,000원의 49%까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차·점유관계가 확정되지 않았다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2011.01.20 접수된 영광함평신용협동조합 근저당권으로 제시되어 있습니다. 그 이후의 압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸 방향입니다. 그러나 현황조사에는 주식회사 가람, 백장미(노랑풍선 대전유성점), 주식회사 다이렉트투어, 점포 항목이 함께 등장합니다. 이 중 전입신고일이나 보증금이 미상인 항목은 대항력 있음으로 단정하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 따로 떼어 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경109647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계룡로 55, 1층133호 (봉명동, 유성자이) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 판매시설 · 1층 133호 |
| 현재 공유자 | 강하율 9분의 2, 강하은 9분의 2, 강한나 9분의 2, 홍은미 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 899,418,933원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 임차 미상은 별도
말소기준으로 제시된 권리는 2011.01.20 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구의 압류, 지분압류, 임의경매개시결정 및 을구 4번 국 근저당권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 1번 하나은행 근저당권은 데이터상 배당표에는 120,000,000원 선순위 배당으로 반영되어 있고, 등기 권리목록에는 1번 근저당권 말소기록도 함께 표시되어 있습니다. 이 부분은 원본 등기부·배당요구종기·매각물건명세서 대조가 필요합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 4건, 승계·대위 신고 0건
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금은 별도 승계 중복으로 합산할 사안은 아니지만, 전입신고일과 보증금이 비어 있는 항목이 많아 실제 임차관계 확인이 선행되어야 합니다.
| 임차·점유자 | 부분 | 전입/사업자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 가람 | 112호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 신고 |
| 백장미(노랑풍선 대전유성점) | 133호 | 미상 | 10,000,000원 / 550,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 실제 신고 |
| (주)다이렉트투어 | 미상 | 2015.05.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 신고 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 신고 |
보증금·확정일자·전입신고일이 미상인 점유자는 대항력 보유로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 단지 실거래는 있지만 직접 비교용이 아니다
데이터에는 유성자이 최근 실거래 12건이 있습니다. 다만 대상 물건은 36.88㎡ 근린시설이고, 실거래 표본은 전용 100.97㎡~122.89㎡의 주거 대형면적 거래입니다. 데이터상 area_matched=false이므로, 이 실거래 평균 509,583,333원을 본건 1층 상가의 직접 시세로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 122.89㎡ | 32 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 102.31㎡ | 20 | 565,000,000원 |
| 2026.02 | 122.89㎡ | 21 | 528,000,000원 |
| 2026.02 | 102.31㎡ | 29 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 100.97㎡ | 31 | 502,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 34 | 505,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 509,583,333원 |
표면적으로 최저가 135,240,000원은 단지 실거래 평균의 26.5%로 보입니다. 그러나 이 비교는 면적·용도 불일치 때문에 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 본건은 주거 대형면적이 아니라 1층 판매시설이므로, 상가 임대수익·공실·관리비·점포 접근성 기준으로 별도 시세를 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,693,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 영광함평신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 12,546,640원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 박재경 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 이근원 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 국 | 149,230,536원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 총 채권액 1,799,230,536원 중 배당 추정액은 132,546,640원, 부족액은 1,666,683,896원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 135,240,000원 | 132,546,640원 | 1,666,683,896원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 1,706,666,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 66,267,599원 | 64,674,782원 | 1,734,555,754원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가도 배당표상 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 하지만 이는 임차 미상 항목이 모두 정리된다는 전제의 숫자입니다. 상가 임차인은 전입·사업자등록·확정일자·배당요구 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북서측 인근의 유성자이 1층 상가입니다. 주위는 상가, 상업 및 업무용빌딩, 숙박시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(유성온천역)이 소재합니다.
- 용도. 감정평가서 이용상태는 판매시설입니다. 토지는 일반상업지역, 관광특구, 재정비촉진지구, 온천원보호지구, 방화지구, 고도지구 등을 포함합니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2010.10.28, 위생·급배수·난방·승강기·에스컬레이터·소화전설비가 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 1층 상가라도 임대관계는 미상입니다. 주거 실거래 12건은 존재하지만 본건과 면적·용도가 맞지 않아, 별도의 상가 임대수익 기준 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 주식회사 가람, 백장미, 점포 항목은 전입신고일 또는 보증금 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 133호 점유 확인. 백장미(노랑풍선 대전유성점)는 133호, 보증금 10,000,000원·차임 550,000원으로 표시됩니다. 전입신고일 미상이라 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 112호 혼재 확인. 감정요항표와 현황조사에는 112호 관련 정보도 함께 나타납니다. 본건 범위가 133호 단독인지, 112호와 공동으로 다루어진 자료인지 원본 대조가 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 배당순위와 실제 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 상가 수익성 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자보다 공실, 월세 지속성, 관리비, 유동인구, 업종 제한, 기존 점유자 명도비가 더 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “임차 미상”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 276,000,000원에서 최저가 135,240,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 용도는 아파트가 아니라 근린시설·판매시설이고, 단지 실거래도 본건과 면적·용도가 맞지 않습니다. 더 중요한 것은 현황조사상 점유자가 여럿 보이는데 보증금·전입신고일·확정일자가 비어 있는 항목이 있다는 점입니다. 배당표상 인수는 0원이어도, 임차관계가 확정되기 전까지는 대항력 가능·미상 리스크를 가격에 반영해야 합니다. 결론은 단순합니다. 권리 흐름은 정리 가능해 보이나, 입찰 판단은 임차관계 확인 후 보수적으로입니다.