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특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.15 4회 · 최저 202,414,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경522938 · 인천지방법원 · 대지
3237㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
590,129,000원 5억 9,012만 감정가 1,204,343,830원
감정가의 50% ▼ 50% 할인
다음 매각기일
07-02
인천지방법원 10:00
입찰 보증금
5,901만원
최저가의 10% · 59,012,900원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 12.04억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.170g 감정가 대비 50% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%까지 하락했지만 대항력 임차인 보증금 확인 전 입찰 판단은 이릅니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지 + 토지

유찰로 가격은 낮아졌지만, 임차인 인수 가능성과 환금성을 확인해야 하는 물건 — 강화군 선행리 464-2

인천지방법원 2024타경522938 · 인천광역시 강화군 선원면 선행리 464-2
감정가 1,204,343,830원 · 최저매각가 590,129,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.02
48점
매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 미상과 비주거 물건 환금성이 부담됩니다.
말소기준권리 이후 권리는 소멸 구조이나 대항력 임차인 보증금 미상, 공장·기숙사 포함 물건 특성으로 실질취득 판단과 환금성 검토가 필요해 C등급입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 1명의 보증금 미상과 제조업소·기숙사 포함 물건의 환금성 검토가 핵심입니다. 임차인 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정하기 어렵습니다.
감정가
1,204,343,830원
평가금액
최저가
590,129,000원
2회 유찰 후
실질취득 / 인수
보증금 미상
대항력 임차인 확인 필요
핵심지표
임차·환금성
주의 구간

인천지방법원 2024타경522938. 강화군 선원면 선행리 464-2의 대지·토지 관련 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 농업회사법인패시브바이오팜주식회사이며, 감정가는 12.04억, 현재 최저매각가는 5.90억입니다.

말소기준권리는 2021.02.25 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 840,000,000원)입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 권리 소멸과 별개로 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2024타경522938
소재지인천광역시 강화군 선원면 선행리 464-2
용도 / 이용상태대지 + 토지 · 사무실 및 기숙사, 창고, 제2종근린생활시설(제조업소)
소유자농업회사법인패시브바이오팜주식회사
감정가 / 최저가1,204,343,830원 / 590,129,000원
신청채권899,727,994원
매각기일2026.07.02

① 권리 흐름 — 근저당 기준으로 정리

② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 확인

점유자전입일보증금판정
김정삼2020.11.23미상대항력 有 인수 가능성
HONG DUK KI2022.12.09미상대항력 없음
권선욱2022.01.19미상대항력 없음 월차임 300,000원
⚠️ 핵심 위험 김정삼은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 판단됩니다. 보증금이 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없으며, 보증금 확인 전에는 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 590,129,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-8,301,290원
을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사840,000,000원581,827,710원
서울보증보험주식회사 가압류320,400,000원0원
인천신용보증재단 가압류78,644,000원0원
중소벤처기업진흥공단 가압류201,339,417원0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸 대상이며, 배당표상 매수인에게 직접 인수되는 채권은 없습니다.
⛔ 입찰 전 확인 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 보증금이 존재하면 최종 실질취득가는 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 강화군 선원면 선행리 소재 강화성산청소년수련원 남서측 인근이며 주변은 소규모공장, 단독주택, 전·답, 임야 등이 소재합니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
  • 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 3,237㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
  • 시설. 사무실·기숙사·창고 및 제2종근린생활시설 제조업소가 포함되어 용도 검토가 필요합니다.
  • 주의사항. 제시외 건물 포함 일괄매각이며 임대관계는 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 김정삼 보증금 미상 상태이므로 배당요구 및 보증금 자료를 확인하세요.
  • 현장 확인. 공장·기숙사·창고 사용 현황과 점유 상태를 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 49% 수준이지만, 점유·시설·환금성까지 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 점유를 봐야 하는 물건”

이 물건은 유찰을 통해 가격 진입점은 낮아졌지만, 대지·공장성 물건 특성상 환금성과 점유관계가 핵심입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리 소멸 구조는 명확하지만, 최종 판단은 임차인 보증금과 현장 사용관계 확인 이후가 적절합니다.

본 리포트는 제공된 등기·현황조사·매각자료를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인과 현장 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 강화군 선원면 선행리 464-2

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