인천지방법원 2024타경566808. 인천 부평구 갈산동 소망빌라 106동 202호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가와 최저가가 모두 156,000,000원으로 같고, 매각기일은 2026.07.02입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 감정가 할인 여부가 아닙니다. 말소기준권리는 2024.07.02 이재원 근저당권 78,000,000원인데, 그보다 앞선 2023.07.17 전입 점유자가 확인되고, 보증금은 확인되지 않습니다. 여기에 매각물건명세서상 주택임차권등기 잔액 인수 문구까지 붙어 있어, 매수인이 부담할 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
가격도 부담스럽습니다. 소망빌라(105,106동)는 총 16세대 규모이고, 최근 거래는 2025.10 110,000,000원, 2024.06 137,000,000원 두 건입니다. 평균은 123,500,000원인데, 현재 최저가는 그 평균의 126.3%입니다. 임차권 인수액이 0원으로 확정된 것도 아니므로, 싸다는 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로260번길 33-1, 106동 2층202호 (갈산동,소망빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제106동 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이순자 (2011.03.02 거래가액 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재원 / 66,517,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 31,200,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유와 임차권 인수 문구가 핵심
말소기준은 2024.07.02 을구 7번 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이상군의 전입일은 2023.07.17로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 보아야 합니다.
② 점유·임차인 분석
| 점유자 | 용도/부분 | 전입·확정 | 보증금·월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상군 | 미상 | 전입 2023.07.17 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 시공사 | 주거 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
점유 신고는 2건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 건은 아니므로 보증금 중복신고 문제로 처리할 사건은 아닙니다. 문제는 반대로, 확인된 보증금이 없다는 점입니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 충당되는지, 최종 인수 잔액이 얼마인지가 확인되기 전까지는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 인수 전 최저가만 봐도 비싸다
동일 빌라의 최근 거래는 두 건입니다. 거래 표본은 많지 않지만, 현재 최저가가 이 평균보다 높다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.77㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 59.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 123,500,000원 |
최근 실거래 범위는 110,000,000원~137,000,000원이고, 평균은 123,500,000원입니다. 현재 최저가 156,000,000원은 실거래 평균의 126.3%입니다. 여기에 임차권 인수 잔액이 발생하면 실질취득액은 더 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 갈산삼익신용협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이왕근 | 17,500,000원 | 17,500,000원 |
| 4. 근저당 · 계양농업협동조합 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 5. 근저당 · 이재원 | 78,000,000원 | 40,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 190,100,000원 중 예상 배당은 153,016,000원이고, 미배당은 37,084,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 주택임차권등기 잔액 인수 가능성은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평공업고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(갈산역)이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제106동 제2층 제202호이며, 사용승인은 1994.12.23입니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 면적. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이하며, 감정은 집합건축물대장상 면적을 기준으로 했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 금액 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기와 보증금 잔액 인수 문구가 있으므로, 보증금·배당가능액·최종 인수잔액을 먼저 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 이상군은 전입 2023.07.17로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 156,000,000원은 실거래 평균 123,500,000원의 126.3%입니다. 인수 위험을 반영하면 현재 가격에서 가격 메리트는 없습니다.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 3건이 언급되어 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 입찰보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 31,200,000원이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 내역, 감정평가서의 전유면적 차이를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “인수 미상”이 더 중요하다
이 사건은 겉으로 보면 5회 유찰된 다세대 물건입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가와 같은 156,000,000원이고, 동일 빌라 실거래 평균 123,500,000원보다 높습니다. 거기에 말소기준 전 점유자, 보증금 미상, 주택임차권등기 잔액 인수 문구가 함께 있습니다. 결론은 단순합니다. 최저가만으로는 싸지 않고, 실질취득액도 확정되지 않았습니다. 보증금과 인수잔액이 확인되기 전까지는 공격적 입찰보다 보수적 검토가 맞습니다.
