인천지방법원 2024타경566808. 갈산동 소망빌라 106동 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 156,000,000원이고 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,440,000원입니다. 표면적으로는 최근 12개월 실거래 110,000,000원보다 낮지만, 권리관계를 함께 보면 단순한 저가 매물로 볼 수 없습니다. 이상군의 전입일은 2023.07.17로 말소기준권리인 이재원 근저당 2024.07.02보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 신고만으로 대항력을 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서의 인수 문구입니다. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재하고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 실제 매수비용은 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 현재는 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 최저가 76,440,000원만 최근 시세와 비교해 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566808 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로260번길 33-1, 106동 2층202호 (갈산동,소망빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 · 사용승인 1994.12.23 |
| 소유자 | 이순자 · 2011.03.02 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 66,517,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차 신고가 핵심
현재 경매의 말소기준권리는 2024.07.02 이재원 근저당권, 채권최고액 78,000,000원입니다. 같은 날 설정됐고 이후 2024.10.15 임의경매개시결정이 들어왔으므로 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
하지만 말소기준권리 자체보다 앞선 2023.07.17 이상군 전입이 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전입일만으로 최종 인수금액을 산정할 수 없습니다. 동시에 매각물건명세서에는 별도의 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 이 부분이 이 사건의 실질적인 권리 리스크입니다.
임차관계
| 신고인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상군 | 2023.07.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 시공사 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 실질취득가는 아직 모른다
소망빌라(105,106동)의 비교 가능한 거래는 전용 59.77㎡·59.72㎡에서 확인됩니다. 최근 거래는 2025.10의 110,000,000원이고, 그 이전 2024.06 거래는 137,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 123,500,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균 110,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.77㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 59.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 123,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
가격 흐름도 좋지 않습니다. 최근 거래 110,000,000원은 이전 거래 137,000,000원보다 낮아 최근 구간 추세가 -19.7%입니다. 현재 최저가 76,440,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%이지만, 이 비율은 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 주택임차권등기의 미배당 보증금이 실제로 인수된다면 그 금액을 더한 실질취득가로 다시 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 2. 근저당권 · 이재원 | 78,000,000원 | 74,664,080원 |
| 근저당 미배당 | - | 3,335,920원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산입니다. 매각물건명세서상 주택임차권등기의 보증금과 미배당 잔액은 금액이 확인되지 않아 포함할 수 없습니다. 따라서 이 표의 계산만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 49% | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 3,335,920원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 39% | 61,152,000원 | 59,651,264원 | 18,348,736원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 31% | 48,921,600원 | 47,641,011원 | 30,358,989원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만, 이 사건에서 가장 중요한 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 특히 대항 가능한 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 어느 회차가 실제로 유리한지는 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평공업고등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 갈산역이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인은 1994.12.23입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산2지구)·상대보호구역·과밀억제권역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,647,000원/㎡ · 토지면적 555.8㎡ · 평지 · 세로장방 형태입니다.
- 환금성. 소망빌라(105,106동)는 16세대이며, 경매 매각률 12.5%·평균 유찰 7.0회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주택임차권등기 보증금 확인. 보증금 총액과 배당 가능액을 확인해 미배당 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
- 이상군 권리 확인. 2023.07.17 전입은 말소기준권리 2024.07.02보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 시공사 점유 확인. 주거 이용 신고가 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수위험을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 76,440,000원만 보지 말고 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더해 최근 거래 110,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 -19.7%이므로 과거 전체 평균 123,500,000원보다 최근 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 안전합니다.
- 전유면적 원본 대조. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 다르므로 감정평가서 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “69.5%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 156,000,000원에서 7회 유찰돼 76,440,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 110,000,000원보다 낮아 표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 경매에서는 낙찰가가 곧 취득원가가 아닐 수 있습니다. 매각물건명세서가 명시한 주택임차권등기의 보증금 잔액이 배당으로 전부 해결되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수합니다. 보증금이 확인되지 않은 지금은 실질취득가도 미상입니다.
게다가 최근 실거래는 137,000,000원에서 110,000,000원으로 내려와 추세가 -19.7%이고, 이 단지의 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 따라서 이 사건은 권리 확인 전 가격 판단 금지가 핵심입니다. 먼저 임차권등기의 보증금·배당요구·배당예상액을 확정하고, 그 잔액을 낙찰가에 더한 실질취득가가 110,000,000원과 비교해 어느 수준인지 확인해야 합니다.
