한 줄 평 임차보증금 170,000,000원의 임차권등기가 있지만, 말소기준권리인 2019년 신길3,5동새마을금고 근저당보다 후순위입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조가 아니며 실질 인수액은 0원입니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 258,458,333원의 76.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.
감정가 / 최저가
282,000,000원 / 197,400,000원
1회 유찰
최근 실거래 평균
258,458,333원
동일 전용 55.24㎡ 12건
최저가 ÷ 시세
76.4%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차권등기 승계 없음
인천지방법원 2025타경1035. 청라동 청라센트럴에일린의뜰 에이동 2405호 오피스텔입니다. 핵심은 임차권등기 존재 여부가 아니라 순위입니다. 2019년 1월 28일 설정된 신길3,5동새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 2월 14일 설정된 이유진의 임차권등기는 그 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하고 낙찰자가 보증금 1.7억을 부담하지 않습니다.
다만 권리가 깨끗하다고 해서 가격 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 거래가보다 낮고, 청라권역 오피스텔 실거래 흐름 기준으로는 할인 매력이 있는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1035 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 에이동 24층2405호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 55.2437㎡ |
| 소유자 | 이유정 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한결새마을금고(변경 전 신길3,5동새마을금고) / 86,567,228원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 없음
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 170,000,000원 | 없음 | 자료상 확인 불가 | 없음 |
✅ 임차권등기 판단 임차권자는 2023.01.27 전입·점유 후 2025.02.14 임차권등기를 설정했습니다. 그러나 2019.01.28 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 보증금 170,000,000원은 배당 절차에서 검토되며 낙찰자 인수 대상이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.24㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 55.24㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 55.24㎡ | 8 | 262,000,000원 |
| 2025.12 | 55.24㎡ | 23 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 258,458,333원 |
최근 12개월 평균 거래가는 258,458,333원, 최신 거래는 2026년 4월 250,000,000원입니다. 최저매각가 197,400,000원은 최근 평균 대비 76.4% 수준으로 가격 여지가 있습니다.
배당 분배 (최저가 197,400,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 평균 거래가보다 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 근저당 · 신길3,5동새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 가압류 · 박미자 | 200,000,000원 | 85,836,400원 |
| 가압류 · 인천신용보증재단 | 5,724,005원 | 0원 |
⚠️ 유찰 전략 현재 회차는 감정가 70% 수준인 197,400,000원입니다. 2회 유찰 시 138,180,000원, 3회 유찰 시 96,726,000원 시나리오가 존재합니다. 다만 낮은 가격만 보고 접근하기보다 임차권등기·배당 구조와 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 임차보증금 170,000,000원은 존재하지만 말소기준 후순위라 낙찰자 인수 위험은 없습니다.
- 배당 가능성 확인. 선순위 근저당과 후순위 가압류 구조로 배당 부족은 채권자 사이 문제이며 매수인 부담으로 전환되지 않습니다.
- 현황 확인. 오피스텔 이용 상태와 실제 점유 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 특성상 공용 관리비 체납 여부를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다
이 사건의 핵심은 임차권등기가 있다는 사실이 아니라 순위입니다. 말소기준권리보다 늦은 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 낙찰자는 170,000,000원의 보증금을 부담하지 않습니다. 권리상 위험은 낮고, 최저가는 최근 거래 평균 대비 할인된 수준입니다. 다만 오피스텔 특성상 환금성과 실제 수요를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
